Azok a fránya ingatlanközvetítők és megbízási szerződések… Nem egy ismerősöm, bajban lévő magánszemély keresett meg már, hogy egy szimpatikusnak hitt céggel, értékesítővel, úgymond szakértő segítséggel, elkezdték az együttműködést, de rájöttek, hogy átverték őket a szerződés megkötésekor. Nagyon színes a panaszok, átverések skálája, de van egy jó hírem! Ha kellőképpen odafigyeltek, akkor elejét tudjátok venni a negatívumoknak – írja a gyakorló ingatlanosként dolgozó szakértő szerzőnk, Grabant János.
Ingatlanközvetítéssel foglalkozom, így nap, mint nap kötök ügyfeleimmel megbízási szerződést, így az alábbi pontok megfogalmazásában tapasztalataim segítettek.
1. Kiválasztás
Ha 2020-ban szolgáltatást, terméket szeretnénk rendelni, igénybe venni, akkor nagyon részletesen utánaolvasunk mindennek. Ez az ingatlanközvetítő kiválasztásakor miért nincsen így?
Az ingatlanosok 99%-a él a hideghívás (telefonálás ismeretlenül – a szerk.) adta lehetőséggel, ami nem gond, de sajnos így olyan mintha zsákbamacskát vennél. Egy telefonhívás alapján nem lehet eldönteni, hogy ki megbízható és jó szakember, így akaratlanul is lesznek rossz tapasztalatok, de ha a kiválasztást magad intézed, akkor nagyobb az esélye annak, hogy megbízható segítséget kapsz.
Nézz körbe az interneten, közösségi média felületein (Facebook, Instagram, Youtube), kérdezd meg családodat, ismerőseidet, biztos, hogy ismernek, illetve találsz olyan szakembert, akivel volt már jó tapasztalat és szimpatikus.
2. Szerződésfajta
A piacon megtalálható főbb szerződés fajták az általános, fél kizárólagos és a kizárólagos megbízás. Az utóbbi a legszigorúbb.
Sokan abba a csapdába esnek bele, hogy ezt a kulcskérdést nem egyeztetik le megfelelően, így utólag szembesülnek, hogy több hónapig csak az ingatlanos cég adhatja el. Ha pedig más, vagy maga a tulajdonos adja el, akkor is kérik a jutalék egy részét.
A cégek különböző fantázia nevekkel látják el szerződéseiket, de szeretném bemutatni nagyon röviden a fent említett három standard megbízás fajtát.
Általános: Mindenki hirdetheti az ingatlant, bármikor felmondható, csak az kap jutalékot, aki eladta.
Fél kizárólagos: Tulajdonos és az adott ingatlanos cég hirdetheti, más céget nem bízhatnak meg. Fix időhöz van kötve a szerződés és ha a tulajdonos adta el, akkor nem kell jutalékot fizetni, vagy csak a jutalék egy részét.
Kizárólagos: Csak a megbízott cég hirdetheti az ingatlant és fix időre van kötve. Ha a cégen kívül valaki eladja, akkor a jutalék egy részét ki kell fizetni a megbízott cégnek.
Ez egy végtelenül egyszerű, rövid ismertető volt, de a fő az, hogy kérdezz rá és legyen fogalmad arról, hogy az adott szerződés mit takar. Ha nem is érted nyugodtan kérdezz addig, amíg minden teljesen érthető nem lesz. Minden szerződés fajtának megvan a maga előnye és hátránya, így egy jó közvetítő ezt kitűnően tudja ismertetni.
3. Szerződés felmondás
A megbízási szerződés típusa már megszabja a felmondási szabályokat, kritériumokat. Így, amikor a szerződés fajtát beszélitek át, akkor mindenképp kérdezzetek rá, hogy milyen esetekben és milyen módon lehet felmondani. Számomra nagyon furcsa, de 10-ből 1 ember kérdezi meg a felmondás esetleges pontos menetét, pedig nagyon fontos.
Csak ismételni tudom magam. Amíg nem érthető kérdezz, kérdezz, kérdezz!
4. Irányár és limit ár
Irány ár/Hirdetési ár: Az az ár, amely kikerül a hirdetésbe és a hirdetési portálokra, azaz ezt az árat látják az érdeklődők.
Limit ár/Eladási ár: Ez szintén rögzítve van a szerződésben és általában egy irányárhoz képest alacsonyabb ár amelyet, ha érdeklődő megad, akkor már a tulajdonos eladná az ingatlant. Sok megbízási szerződés erre az árra hivatkozik, vagyis ha érkezik minimum limit áras ajánlat, akkor a tulajdonosnak már jutalékot kell fizetni.
Itt nagyon sokat szoktak trükközni. Én azt ajánlom, hogy a két ár legyen ugyanaz és Te dönts, ha választani kell!
Olvass tovább, mert folytatom a jutalékkal, ami ehhez a ponthoz is kapcsolódik.
5. Jutalék
Általában 2,5-5% + ÁFA között dolgoznak az ingatlanközvetítők. Fontos tisztázni, hogy a jutalék tartalmazza-e már az áfát, hiszen az kellemetlen, ha az eladás után szembesülsz, hogy hoppá a 3 – 4 % az nettó, tehát plusz 27%. Tudom, hogy ez egy nagyon alap dolognak tűnik, de rengetegszer nem tájékoztatják megfelelően az ügyfeleket a nettó és bruttó jutalékról.
Mikor kell fizetni?
Több fajta szerződést is láttam már. Volt, ahol elfogadott vételi ajánlat után, minimum limit ár megajánlása után, a foglaló átadása után kérték az eladásért járó jutalékot. Célszerű a jutalék kifizetést a foglaló átadásához kötni, így javaslom, hogy ezt a kifizetési konstrukciót kérjétek.
Remélem, hogy ezekkel a pontokkal tudtam nektek segíteni és ezután biztonságosabb lesz az együttműködés a közvetítőkkel.
U.i.: Ne felejtsétek el! Kérdezz, kérdezz, kérdezz!
Például az alábbi elérhetőségen:
https://www.facebook.com/grabantjanosingatlan
