Évtizedek óta nem látott, szinte „háborús”, de mindenképpen rendkívüli helyzet van most, nem csupán a lakás, de az üzlethelyiségek, éttermek, kisvállalkozások és a kisebb-nagyobb irodák bérleti szerződése, bérlése esetén is. Mit tehet a bérbeadó vagy a bérlő? A jogi helyzet sajnos nem egyértelmű, sem a bérlők, sem a bérbeadók nincsenek jogilag 100%-os biztonságban, így – ha fennmarad a bérleti szerződés –, akkor mindenképpen egyeztetni, egyezkedni érdemes – vélik a jogi szakértők is.
Családi vállalkozások, kisebb nagyobb cégek tömegét érintheti a kérdés, hogy a koronavírus járvány árnyékában üresen kongó üzletük, éttermük bérleti díjának fizetését felfüggeszthetik-e – teszi fel a kérdést több szakértő, köztük Garancsi Péter, a bpv JÁDI NÉMETH Ügyvédi Iroda partnere is. A szakértő úgy látja, hogy a bérlői piacon sokan képtelenségnek tartják, miszerint ebben a helyzetben bármilyen bíróság a bérbeadóknak adna igazat. Pedig néhány dologra érdemes odafigyelni bérlőként, sőt, bérbeadóként is.
Nézzük a mai helyzetet jogi szemmel: bérbeadó és bérlő között értelemszerűen a vészhelyzet alatt általában továbbra is szerződéses kötelezettség van bérleti díj megfizetésére és a bérbeadó – legalábbis formálisan – jelenleg többnyire képes az alapvető kötelezettségei teljesítésére. Magyarán: a bérlemény használatának biztosítására.
Nyilván persze a váratlan járvány a feleknek – jogi terminológiával élve – nem felróható külső körülmény. Ez pedig gazdaságilag valóban teljesen ésszerűtlenné teszi a bérlő számára a változatlan összegű bérleti díj kifizetését.
Ám az üzletek nyitva tartása – jogilag legalábbis – a jelenlegi állami korlátozások mellett sem kizárt, legfeljebb korlátozott. Közben pedig az irodák használata a távmunkát érintő friss jogszabályváltozás ellenére is lehetséges – elvben legalábbis.
Kiadó ingatlant keresel vagy kínálsz? Nézz szét az Ingatlantájoló albérlet kínálatában
Mit ítélne a bíró?
A jogi szakértő szerint tehát ezért igenis kérdéses, hogy – hacsak nincs a felek szerződésében egy kifejezetten ilyen helyzetre vonatkozó rendelkezés, márpedig többnyire biztosan nincs – vajon a bíróság minden esetben a bérleti díjfizetés alól mentesítő vis maior eseményként ítélné-e meg a jelenlegi helyzetet?
Vagy esetleg alkalmazhatónak tartja-e a polgári törvénykönyv – a gyakorlatban egyébként ritkán használt – rendelkezését, miszerint amíg a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívüli okból nem használhatja, bérleti díj nem jár.
Ha a bíróság ez utóbbira jutna, akkor azzal szinte teljesen egyoldalúan a bérbeadókra telepítené az összes terhet (ingatlan fenntartási költsége, adósságszolgálata), de megfosztaná őket az ingatlan egyetlen lényegi bevételi forrásától, a bérleti díjtól.
Magyarán: úgy is feltehető a kérdés, hogy érvényes szerződés mellett is a bérbeadói oldal vállalja-e a pénzügyi következményeket, miközben nagyon sok szerződésben a bérbeadók kifejezetten kizárták felelősségüket a bérlői forgalomért, a bérlői nyereségességért. Amikor a bérleti szerződéseket a felek aláírták, a felelősségkizárásba a bérlő is belenyugodott, sőt beleegyezett.
Mit lehet tenni? Vis maior vagy lehetetlenülés?
A probléma a bpv JÁDI NÉMETH Ügyvédi Iroda szakértői álláspontja szerint úgy fog a későbbiekben felmerülni, hogy hol húzzuk majd meg a vis maior/szerződéses lehetetlenülés határait. A teljes hatósági zárlat, karantén ugyanúgy kezelendő-e, mint egy részleges boltzár (pl. du. 3-i kötelező zárás).
Továbbá a vásárlóerő hirtelen visszaesése, eltűnése kinek a kockázata, függően attól is, ha a bezárás hatósági intézkedésen alapul, vagy ha csak a cég saját döntése alapján rendel el homeoffice-t, ezzel komoly teljesítmény-visszaesést, vagy akár leállást okozva.
Muszáj egyeztetnie a bérlőnek és bérbeadónak
Sajnos a kérdés jogilag jelenleg nem ítélhető meg 100 százalékos bizonyossággal. Tehát, ha perre megy a bérlő és a bérbeadó, akkor várhatóan lesz olyan ítélet, ami a bérlőt mentesíti bérleti díjfizetés alól, de olyan is, ami csak részlegesen, vagy egyáltalán nem. Ezért átgondolt jogi megközelítését és kommunikációt igényel a felek részéről a jelen helyzet kezelése.
Erre tekintettel bérlőként azt kell felmérni, hogy
1,
az adott szerződésben van-e olyan vis maior jellegű rendelkezés, ami rájuk nézve kedvezően alkalmazható,
2,
van-e olyan bérbeadói kötelezettségvállalás, amely jelenleg nem teljesül,
azaz, az egyes konkrét bérleti viszonyokban bérlőként jelenleg van-e alap a teljesítés/szerződés lehetetlenülésére, aránytalan elnehezülésére hivatkozni, és/vagy arra, hogy szerződésszegést a felek ellenőrzési körén kívül eső, előre nem látható körülmény, azaz vis major okozta.
Kiadó ingatlant keresel vagy kínálsz:
