Gyakran találkozunk a lakásbérleti hirdetések között azzal a címmel, hogy „kiadó albérlet”, de ez a legtöbb esetben téves megnevezés. A köznyelvben összemosódott a bérlet és az albérlet kifejezés, ezeket sok esetben szinonimaként használjuk, azonban a két fogalom között lényegi különbség van. Most tisztázzuk az alapvető eltérést.
Bérlet esetén a bérbeadó az ingatlan tulajdonosa, aki bérleti szerződést köt a bérlővel, ezzel jön létre bérleti jogviszony a két személy között. Albérlet esetén azonban az érintett személyek sora kiegészül egy harmadik személlyel, ugyanis ebben az esetben tulajdonos–bérlő–albérlő közötti láncolatról beszélünk. A bérlő a tulajdonos hozzájárulásával a lakást vagy annak egy részét albérletbe adhatja, így a bérlő és albérlő között albérleti szerződés jön létre. Kulcsfontosságú itt a tulajdonosi hozzájárulás vagy annak hiánya, valamint ezzel együtt lényeges a felelősség kérdése. A bérlő felelősségi köre szorosan összefügg azzal, hogy a tulajdonostól engedélyt kapott-e vagy sem.
Amennyiben a bérlő az ingatlant a bérbeadó (tulajdonos) hozzájárulásával adta albérletbe, az albérlő magatartásáért úgy felel, mintha a dolgot maga használta volna. Jogosulatlan átengedés esetén azonban a bérlő minden olyan kárért felel, amely e használatba adás nélkül nem merült volna fel, azaz felelhet adott esetben a vis maiorért is.
Mi történik akkor, ha albérlőként kerülünk abba a helyzetbe, hogy az ingatlan tulajdonosa utólag szerez tudomást a bérlővel kötött albérleti szerződésünkről, amit nem hagy jóvá? Ebben az esetben nem maradunk azonnali hatállyal fedél nélkül, de azért lépéskényszerben vagyunk. A bérbeadó hozzájárulásának hiánya nem érinti a bérlő és albérlő között létrejött szerződés érvényességét, de a hatályát igen. Ha nincs tulajdonosi hozzájárulás, ez a bérlő szerződésszegését valósítja meg. Ebben az esetben a bérbeadó jogosult a bérleti szerződés felmondására, amely az albérleti szerződést is érinti, továbbá, a bérbeadó esetleges, az ingatlan kiürítésére tett lépései az albérlőre is kihatással vannak, mivel annak ugyanúgy alanya lesz.
Bérbeadóként (tulajdonosként) – amennyiben nem szeretnénk, hogy ingatlanunk bérlője további használatba adja ingatlanunkat – a bérleti szerződésben kifejezetten zárjuk ki a bérlő ezen lehetőségét, valamint javasolt egyszer-egyszer ellenőrizni, hogy a lakásban életvitelszerűen tartózkodik-e olyan személy, aki a bérleti szerződésünkben szerződő félként nem szerepel.
Bérlőként – abban az esetben, ha további albérletbe kívánjuk adni az ingatlant vagy annak egy részét – mindenképpen javasolt a bérleti szerződésben egy általános hozzájárulás rögzítésének kérése a tulajdonostól. Mindezeken túl, az esetleges jogviták elkerülése érdekében, egy konkrét albérleti szerződés megkötése esetén érdemes egyedi hozzájáruló nyilatkozatot is aláíratni a bérbeadóval (tulajdonossal).
Albérlőként pedig (és ugyanígy bérlőként is), a szerződés aláírása előtt tudakozódjunk, győződjünk meg arról, hogy egyrészről valóban a tulajdonostól béreljük-e az ingatlant, illetve amennyiben nem, a bérlő rendelkezik-e az ingatlan tulajdonosától származó hozzájárulással.
Szerzőnk dr. Hortobágyi Sándor, a Jogado Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
