Ketyeg az óra Rákosrendezőn, kevesebb mint 60 nap áll rendelkezésre

Év végére állhat fel 6-7 munkavállalóval a Rákosrendezői Projektiroda, amely – ugyan egyelőre csak egy munkatárssal, de – már meg is kezdte az elsődleges tennivalók feltérképezését. A Budapesti Közművek (BKM) a vételár első részletét már kifizette, a földhivatal pedig be is jegyezte a területre a tulajdonjogát Rákosrendezőre. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a társaság birtokon belül került volna. 

Az Eagle Hillsre szabott adásvételi szerződés meglehetősen homályosan fogalmaz a birtokbavételről, ezért az állam nevében eljáró Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) és a BKM egy kiegészítő jegyzőkönyvben igyekezett értelmezni, hogy mik lesznek a vásárló birtokon belülre kerülésének feltételei. Ennek tisztázására már csak kevesebb mint 60 nap áll rendelkezésre. A megállapodás leglényegesebb eleme, hogy a területen lévő vasúti infrastruktúra használója a MÁV, milyen vasúti üzemi létesítményekre tart igényt a BKM területén. Az erről történő megállapodást követően további 30 nap áll rendelkezésre a birtokba adásra. Dományi Bálint azonban megjegyezte, hogy ismeretei szerint a BKM és az MNV közti tárgyalások operatív részeibe nem vonták be eddig közvetlenül a MÁV-ot, miközben már ketyeg az óra.

Hogy nincs nagy kapkodás az állami oldalon, azt az is jelzi, hogy bár két héttel ezelőtt Karácsony Gergely főpolgármester már kezdeményezte Lázár János szakminiszternél a szükséges tárgyalások megkezdését, de az Építési és Közlekedési Minisztériumban még mindig nem jelölték ki a rákosrendezői tárgyalásokat vezető miniszteri biztost. Ez azért is problémás, mert a (lerakott kommunális, ipari, illetve építési törmelékből álló) hulladék elszállításáról és annak finanszírozójáról mielőbb meg kellene állapodni. A vasúti talpfák és a leégett egykori Budapest Sportcsarnok romjaiból ideszállított sitt esetében a főváros álláspontja szerint a szennyező fizet elvet kell alapul venni.

A MÁV-val is egy sor kérdést kell tisztázni, például a vasút által rövid távon használni tervezett terület lehatárolását. Ami a távlati területigényt illeti, az adásvételi szerződésben rögzített telekhatárok szinte pontosan úgy követik a vasút számára egy átfogó fejlesztés után szükséges határvonalat, ahogy azt az állami BFK-nál 2022-ben kijelölték.

Ebben az esetben pozitív dolgokat tudok elmondani, mert az adásvételi szerződés alapját képező lehatárolási tervet eredetileg a MÁV munkatársai állították össze az állam, illetve azok számára, akik aztán tárgyaltak az arab befektetővel. A MÁV nagyjából azt a lehatárolást követte, amit az állami Budapesti Fejlesztési Központ még 2020 és 2022 között a távlati vasútfejlesztésre kijelölt. Azaz távlatilag befér a vasút arra a telekre, ami állami tulajdonban marad, és ami az igazán jó hír, hogy rövid távon is elfér ott.

Hogy pontosan melyik terület ez, az egy helyszíni látogatáson arról azonosítható be, hogy mely vágányok felett van vasúti villany-felsővezeték. Azok a vágánypárok, amelyeket benőtt a bozót, a BKM területe lesz. A Vasúttörténeti Park bekötővágánya azonban kivétel, mert ez a BKM területére esik. Az Eagle Hillst ez nem zavarta, simán felszámolták volna ezt a sínt, a projektiroda vezetője szerint azonban olyan ipari örökségről van szó, amely szabadtéri múzeumként mágnesként, százezres nagyságrendben vonzza a látogatókat, így meg kell mindenképpen menteni, azaz az idevezető vágányokat is meg kell tartani. Jogi értelemben azonban ez az országos törzshálózatba tartozó önálló vasútvonal, amelynek a jogi státuszáról még meg kell állapodni.

A főváros korábbi jövőképe ma is áll

Már 2019 októberében készült egy részletes fejlesztési tanulmányterv a területre, az abban leírt sarokpontok ma is érvényesek: egy változó sűrűségben beépített, helyenként nagyvárosias, helyenként zöldben feloldódó területek szolgálnák leginkább Budapest érdekeit. A városrész gerincét képező zöld tengely folytatásában egy legalább 25 hektáros városi park is tartozna hozzá. Maga a megvalósítás természetesen ütemezett formában zajlana, hisz az egy ütemben történő megépítésére se igény nem lenne, se pénzügyi, se kivitelezői kapacitás nem állna ilyen volumenben rendelkezésre. Az elmúlt években azonban számos pontosító, a térbeli lehetőségeket figyelembe vevő tervezés zajlott (nagyrészt a BFK-nál), ezek a tervek mind ott vannak az Építési és Közlekedési Minisztérium fiókjaiban. Ezek közül a legelőrehaladottabb állapotban a Szegedi úti felüljáróé van, amely már engedélyes tervekkel rendelkezik. Mint állami vállalásra egyébként erre az adásvételi szerződés is hivatkozik. E terv elválaszthatatlan része az is, hogy a 3-as villamost átvezetik a felüljárón.

A másik fontos állami vállalás a Budapest Agglomerációs Vasúti Stratégiával (BAVS) függ össze, amelyről 2021-ben kormányhatározat is született. Az ahhoz kapcsolódó tervezőmunka során meghatározták a vasút távlati helyigényét és elrendezését, tudható, milyennek kell lennie a vasútnak itt Rákosrendezőnél. Ennek korszerűsítését az állam is vállalta.

mert egyrészt a pálya vállalhatatlanul rossz állapotban van, a modern vonatok csak döcögnek, és itt szedik össze a késéseik nagy részét, másrészt ez Rákosrendező jövőbeni közlekedési kapcsolatának megteremtése szempontjából is kulcsfontosságú. Ennek részleteiről az ÉKM-mel még tárgyalni kell. A harmadik megkerülhetetlen állami vállalás a kisföldalatti korszerűsítése, nyomvonalának meghosszabbítása Rákosrendezőig. Tervezésének finanszírozása szerepel is a 2022–27-es uniós projektlistán (bár e támogatási pénz nem érkezett meg), de a cél az, hogy a megállója bekapcsolódjon a Szegedi útnál tervezett vasút-villamos csomópontba.

Egy tervbe sűríteni a legjobb ötleteket

A Fővárosi Közgyűlés június végén hagyhatja jóvá Rákosrendező építészeti tervpályázati kiírását. Ennek szakmai előkészítését maga a programiroda végzi, együttműködésben a fővárosi szakirodákkal, főosztályokkal, cégekkel, az elkövetkező hónapokban pedig egyeztet a kerületekkel, de lesz egy rövid társadalmi egyeztetés is a konszenzusos szempontokat tükröző pályázati csomag összeállításához.

Mi betartjuk a magyar törvényeket. Az építési szabályozás legfeljebb 90 méter magas ház elhelyezését teszi lehetővé, de mi 90 méterig sem akarunk elmenni

– hangsúlyozta Dományi Bálint. A beérkező tervek elbírálása a tervpályázati kormányrendelet alapján zajlik majd. A bírálóbizottság titkosan végzi a munkáját, eredményhozatal decemberben várható. Tagjait még nem választották ki, de a jogszabálynak megfelelően kétharmaduk szakmabeli kell legyen. Közéjük szeretnék meghívni a szakma barnamezős beruházásokban tapasztalatot szerzett, nemzetközileg is ismert szereplőit. Rajtuk kívül az érintett önkormányzatok főépítészei, illetve a szakmai kamarák delegáltjai is tagok lesznek.

A beérkezett pályázati koncepciótervekből lesz egy kiállítás, az ezt követő fázisban pedig – teret adva egy széles körű társadalmi egyeztetésnek – a pályaművekből szintetizálnak egy végleges tervezési programot, mivel egyáltalán nem biztos, hogy csak a győztes pályaműben vannak megvalósításra érdemes gondolatok. Tehát a pályaművek összességének legjobb ötleteit magában foglaló program megtervezésére kap majd megbízást a nyertes pályázó tervezőiroda (vagy konzorcium).

Budapest külsőbb részein egyes, a főváros által kijelölt pontokon 90, másutt 65, illetve 45 méteres épületek építhetők. Rákosrendezőn ebből a szempontból még rugalmas a szabályozás. A fejlesztés fókuszában nem az ilyen magasházak állnak – húzta alá Dományi Bálint, de nem is zárják ki, hozzátéve, hogy a megfizethető árú lakások és a magasházak egy ponton túl már nem mutatnak olyan összefüggést, mint a panelházak hetedik emeletén lévő olcsóbb lakások esetében.

Egy bizonyos magasság fölött a lakóházak már nem elsősorban a költséghatékonyságról szólnak, hanem az építtető egójáról. Egy 90 méter magas épület is már kezdi megközelíteni ezt a hatékonysági határt. 

Rákosrendező esetében a megfizethető árú lakásépítés dilemmája inkább úgy vetődik fel, hogy 3-4 emeletes, egymástól nagyobb távolságban elszórt épületek vagy 6-7 emeletes, sűrűbben elhelyezett házak legyenek. E tekintetben – a mesterterv részeként – egy pénzügyi modellt kell készíteni Rákosrendezőre, és a későbbiekben is folyamatosan újra kell értékelni az építőipari árakat, a makrogazdasági környezetet. Emellett az ökológiai elvárásokat is egyensúlyba kell hozni a piaci kereslettel. A gazdaságos építtetést (és így a megfizethető lakásárakat) azzal igyekeznek elősegíteni, hogy például elhagynák az eddig minden lakáshoz kötelezően megépítendő parkolóhelyeket. 

Jelenleg ugyanis minden fejlesztő köteles lakásonként legalább egy parkolóhelyet építeni. Sok helyen vannak nagy és kihasználatlan mélygarázsok, mert a lakástulajdonosok nem veszik meg az összeset. Ezek ára viszont beépül a lakásárakba. Rákosrendezőn belül ezért a belső utcahálózat a gyalogosoké és a kerékpárosoké lesz, a parkolóházak pedig inkább a terület szélein koncentráltan, gyalogosan elérhető távolságban épülnek fel. A lakástulajdonosok az autóikkal (szállítás vagy költözés esetére) korlátozott időre hajthatnának csak be a ház elé. Bécsben ma már így építenek lakónegyedeket.

Emellett a beruházók, akik az egyes területek hasznosítására pályáznak, az építési technológiák megválasztásával, például előregyártott elemek alkalmazásával is növelhetik a hatékonyságot. A Fővárosi Közgyűlés mindenesetre két keretszámot írt elő: egyrészt a területen belül (20 éves távlatban) maximum 15 ezer lakás létesíthető, másrészt minden építési ütemben a megfizethető bérlakások aránya el kell hogy érje a 20 százalékot. Ez az a 20 százalék ugyanis, amivel a főváros a szociális és társadalmi szempontok alapján gazdálkodni szeretne.

(Borítókép: Rákosrendező 2023. november 25-én. Fotó: Papajcsik Péter / Index)