Csúnya időszak jön a hazai bankokban: mindenkinek fájni fog, ami ránk vár

"Kijelenthetjük, a hitelpiac átalakulóban, a hitelkamatok történelmi mélypontja már a múlt ködébe vész. Még jelenleg is igen kedvező feltételekkel lehet lakáshitelt, vagy személyi kölcsönt felvenni, de a jelek azt mutatják, hogy igen rövid időn belül komoly drágulásra lehet számítani" - hívták fel a Pénzcentrum figyelmét a Bankmonitor elemzői. De vajon hogyan jutottunk el idáig, mi történt az elmúlt hetekben?

• A nyár elején az irányadó kamat nagysága még 0,6 százalék volt. November 16-án a jegybank 0,3 százalékpontos kamatemelésről döntött, ezzel az alapkamat 2,1 százalékra emelkedett.
• Az MNB az egyhetes betéti kamatok mértékét az alapkamat fölé emelte. November 25-én a meghirdetett betét kamata 2,9 százalék volt.

Vagyis a nyár eleji irányadó kamatszintet különböző eszközökkel a Jegybank 2,3 százalékponttal megemelte. Ez pedig a teljes pénzpiacra hatással van, így a hitelkamatokra is. De mégis mi történt eddig?

• A pénzpiaci hozamok lekövették az alapkamat változását, sőt sok esetben a mutatók emelkedése még meg is haladta az irányadó kamatok növekedését.
• A lakáshitelek kamata ehhez képest eddig kisebb mértékben növekedett.
• A személyi kölcsönök THM értéke pedig még csökkent is az idei évben.

Ezek alapján a hitelek érdemi drágulása még csak most következik. De kiknek kell majd "rettegnie" a jövőben? Az alábbiakban ezekre igyekeztek a Bankmonitor elemzői választ adni.

EZ IS ÉRDEKELHET

Beindult a kamatemelés a hazai bankokban: ők az első fecskék

Az MNB novemberben ismét, immáron hatodik alkalommal emelte a jegybanki alapkamatot. A döntés a hitelek kamataira is hatással van, két hitelintézet már közzé is tette új kondícióit.

Hogyan alakultak a hitelkamatok eddig az idei évben?

Érdemes megnézni hogyan alakultak az idei évben a hitelkamatok. Természetesen érdemes külön megvizsgálni a lakáshiteleket és a személyi kölcsönöket. A lakáskölcsönök közül a Bankmonitor szakértői az 5 és 10 éves kamatperiódusú konstrukciók kamatait vizsgálták meg.

A lakáshitelek esetében az év eleji értékhez képest még minimális árcsökkenést is lehetett tapasztalni tavasszal. Azonban nyár elejétől megkezdődött a lassú áremelkedés, november végére az éves hitelköltségek értéke 0,8-0,9 százalékponttal magasabb, mint az év elején volt. A személyik kölcsönök piaca ehhez képest a nyugalom tengere, sőt még a költségek enyhe, 0,46 százalékpontos csökkenése látható az év eleji állapothoz képest.

Ezek az értékek különösen a pénzpiaci hozamok fényében meglepőek. Hiszen a bankok a kifolyósított hitelt a pénzpiacról szerzik be, éppen ezért ezen hozamok emelkedése jól tükrözheti a pénzintézetek költségeinek a növekedését is.

Hogyan alakultak a hosszú futamidejű hozamok az idei évben?

A hitelnyújtás banki forrásköltségeire nincs pontos rálátásunk, éppen ezért a BIRS mutató értékéből indulunk ki, mint ami ezt a leginkább kifejezheti. (A BIRS mutató azt mutatja meg, hogy az egyes bankok milyen kamat mellett lennének hajlandók kölcsönt nyújtani egymásnak hosszú futamidőre.)

Az 5 és 10 éves mutató tükrözi az 5 és 10 éves kamatperiódusú lakáskölcsönök banki kamatköltségét, a 7 éves futamidejű, fix kamatozású személyi hitel forrásköltségét pedig a 7 éves futamidejű BIRS írja le leginkább.

A BIRS mutató értéke év eleje óta jelentős mértékben emelkedett: 2,47-3,16 százalékponttal lett magasabb a BIRS értéke. Ez azt is jelenti, hogy a bankok kamatköltsége is hasonló mértékben emelkedett meg (Ezzel szemben a lakáshiteleknél 0,8-0,9 százalékos kamatemelést lehetett tapasztalni, míg a személyi kölcsönök még olcsóbbá is váltak).

Drágábban lehet a közeljövőben lakáshitelt igényelni?

Az egyértelműen látszik, hogy a költségek emelkedése meghaladja a hitelkamatok növekedését. De ez nem jelenti feltétlenül azt, hogy a pénzintézeteknek sürgősen lépniük kellene. Ennek eldöntéséhez érdemes tovább vizsgálódni.

Fontos kérdés például az, hogy a bankok nyeresége hogyan is alakul a jelenlegi viszonyok között. Egy ilyen költségemelkedés mellett is lehetne akár érdemi a pénzintézetek profitja, erre azonban a számok rácáfolnak.

A hiteleken elérhető bruttó nyereség jelentősen lecsökkent. A legnagyobb mértékben a személyi hiteleknél, hisz ott a kamat és a hitelköltségeknek tekintett BIRS mutató értékének a különbsége közel 3 százalékponttal csökkent. Ennek ellenére még érdemi jövedelme keletkezhet a bankoknak ezen a hiteltípuson. (Arról nem szabad természetesen megfeledkezni, hogy ingatlanfedezet nélküli kölcsönről van szó, aminek a kockázata is magasabb.)

A lakáshitelek fenti módon kikalkulált nyeresége viszont gyakorlatilag teljes egészében eltűnt (az 5 éves kamatperiódusú hiteleknél már ténylegesen negatív ez az érték).

Természetesen a bank tényleges nyeresége nem negatív jelenleg. Hiszen a forrásköltségek tényleges nagysága nem ismert (könnyen lehet még korábban lekötött olcsóbb forrása a banknak). Az azonban biztos, hogy ez az állapot hosszú távon nem maradhat fent, mert a pénzintézetek nem fognak veszteség mellett hitelt nyújtani, egy idő után pedig az olcsóbb források el fognak fogyni.

Természetesen a pénzpiaci hozamok is lecsökkenhetnek, erre azonban a közeljövőben igen kicsi az esély. A magas infláció miatt kamatemelési ciklusba kezdett a jegybank, aminek még messze nincs vége. Márpedig az emelkedő irányadó kamatok mellett nem várható érdemi hozamcsökkenés a hosszabb futamidejű pénzpiaci hozamok esetében sem.

Jöhet a 6 százalékos kamat a lakáshiteleknél?

Igen, várhatóan a legnépszerűbb, 10 éves kamatperiódusú kölcsönöket a közeljövőben 6 százalék körüli kamat mellett lehet majd igényelni (jelenleg a legolcsóbb 3 konstrukció átlagos kamata 4,17 százalék). Vagyis az új hiteligénylések esetében 2 százalékot emelkedhet a kamat mértéke a közeljövőben. Ez egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű ingatlanhitel esetében 22 ezer forint törlesztőrészlet-emelkedést eredményezne. Emiatt 20 év alatt a teljes visszafizetendő összeg 5,3 millió forinttal megnövekedhet.

Botorság azt gondolni, hogy a személyi hitelekre nem lesz hatása a hozamemelkedésnek. Ennél a konstrukciónál még értelmezhető a bevétele a bankoknak, emiatt a kamatemelés mértéke várhatóan nem lesz olyan jelentős, ráadásul várhatóan a változtatást sem fogják olyan gyorsan végrehajtani a bankok. Ugyanakkor, ha egy százalékkal emelnek csak kamatot a bankok az új személyi kölcsönöknél, akkor egy 3 millió forint összegű, 7 éves futamidejű személyi hitel törlesztőrészlete 1 500 forinttal, a teljes visszafizetendő összeg pedig 350 ezer forinttal emelkedne meg.

A változó kamatozású lakáshitelek kamata már decembertől 6 százalék lesz

A 6 százalékos lakáshitelkamat egyáltalán nem sci-fi filmekbe illő érték, a változó kamatozású lakáshitelek kamata már ezen a szinten fog mozogni decembertől. (Változó kamatozású az a lakáshitel, melynek kamatát a bank egyoldalúan akár éven belül is módosíthatja.) Ezen kölcsönök kamatára ugyanis a BUBOR mutató értéke gyakorol jelentős hatást. A BUBOR azt mutatja meg, hogy milyen kamaton adnának kölcsönt egymásnak a bankok rövid futamidőre.

Ugyanis ezen ingatlankölcsönök kamata két részből tevődik össze: a BUBOR értékéből és egy kamatfelárból. A legolcsóbb hitelek felára durván 2,0 - 2,5 százalék. Már csak az a kérdés, hogy hogyan alakult a BUBOR értéke az elmúlt időszakban.

A mutató értéke jelentősen megemelkedett az év eleje óta, 3,34-3,97 százalék volt a hitelezés szempontjából lényeges BUBOR értéke 2021. november 29-én. Ez azt jelenti, hogy decembertől ezen hitelek kamata 5,3-6,5 százalék között lesz.

Szerencsére ez a konstrukció nem túl népszerű a hiteligénylést tervezők körében. Vagyis az érdeklődők jó részét nem érinti ez a kamatemelés

- jósolják a Bankmonitor szakértői. Azt viszont hozzáteszik, az már más kérdés, mi a helyzet a már meglévő kölcsönökkel.

A váltózó kamatozású hitellel rendelkezők bajba kerülhetnek

A meglévő hitelállománynak még mindig jelentős része változó kamatozású kölcsön, ez részben annak is köszönhető, hogy a régi devizahiteleket a forintra váltás során 3 havi BUBOR-hoz kötött kölcsönökké alakították át.

Ezen kölcsönök adósai igen gyorsan érzékelni fogják a kamatemelés hatását. Ez esetükben eddig az idei évben 2,5-3 százalék kamatemelést jelentene. Egy 8 millió forint összegű, 12 év hátralévő futamidejű hitel esetében ez a drágulás 10-12 ezer forint törlesztőrészlet-emelkedést jelentene. Ami a hátralévő futamidő alatt 1,4-1,7 millió forinttal növelné meg a teljes visszafizetendő összeget.

Mi a helyzet a többi meglévő kölcsönnel?

A hosszú, 5, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek

A hosszú kamatperiódusú kölcsönök kamatát csak késleltetve érintik a mostani pénzpiaci változások, hiszen ezen hitelek kamata csak kamatfordulókor módosulhat. A kamatperiódus hossza pedig jellemzően 5, 10 év szokott lenni. Például egy 3 éve felvett 10 évig fixált kamatozású kölcsön kamata majd csak 7 év múlva módosulhat, az akkor érvényes piaci környezetnek megfelelően. Vagyis ezen adósok egy jelentős része jelenleg biztonságban van.

Természetesen lehetnek a közeljövőben forduló kölcsönök is, ezen hitelek adósainak érdemes kiemelten figyelnie a piaci helyzetre

- hívják fel a hitelszakértők a figyelmet.

A fix kamatozású kölcsönök

A futamidő végéig fix kamatozású kölcsönök adósainak pedig egyáltalán nem kell aggódnia a kölcsönük kamata miatt, hiszen az nem változhat. Számos lakáshitel jelenleg már ilyen hazánkban, sőt a személyi kölcsönök jelentős részét is jelenleg ilyen feltételekkel lehet igényelni. Vagyis a személyi hitellel rendelkezők is megnyugodhatnak, a kamatemeléstől nem kell tartaniuk.

Felértékelődik a támogatott hitelek szerepe

A jelenlegi emelkedő kamatkörnyezetben bizony újra kell értelmezni a kamattámogatott hitelek szerepét is. Az ilyen konstrukcióra jogosultak ugyanis még nagyobb előnyre tehetnek szert azokkal szemben, akik piaci feltételekkel tudnak kölcsönt igényelni.

• A Babaváró hitel ideális lehet minden gyermeket tervező fiatal pár számára. A Babaváró ugyanis kamatmentes a futamidő első 5 évében, sőt ez a kedvezmény végig megmarad, ha ezen időszakon belül gyermeke születik a párnak. A további gyerekek érkezésével pedig újabb kedvezmények nyerhetők el.
• A csok-hitel remek megoldás lehet azon családok számára, amelyek legalább 2 gyermek után igénybe vennék a csok támogatást. A hitel kamata futamidő végéig fix 3 százalék, a kölcsön maximális összege alapesetben 10 millió forint lehet (ha pedig legalább 3 gyermekre venné igénybe a család a családi otthonteremtési kedvezményt, akkor a maximális hitelösszeg már 15 millió forint lehet).
• A Zöld hitel az energiahatékony, újépítésű lakás vásárlását, vagy építését tervezők számára lehet optimális megoldás. A kölcsön kamata ugyanis fixen 2,5 százalék, a maximális hitelösszeg pedig 70 millió forint. Sőt ezt a konstrukciót lehet a csok-hitellel is kombinálni, ebben az esetben a zöld hitelből 10/15 millió forint akár kamatmentes is lehet.

Összegzés

• A pénzpiaci hozamok jelentősen emelkedtek az idei évben: A BIRS és a BUBOR mutató értéke 2,5-3 százalékkal emelkedett idén. Márpedig ezen mutatók jelentősen befolyásolják a banki hitelek kamatát.
• Az új lakáshitelek kamata ehhez képest kisebb mértékben 0,8-0,9 százalékponttal emelkedett. Míg a személyi kölcsönt jelenleg még olcsóbban is lehet igényelni, mint év elején.
• A meglévő kölcsönök esetében a változó kamatozású hitellel rendelkezők aggódhatnak, ezen hitelek kamatába ugyanis automatikusan beépül a BUBOR mutató értékének változása. A meglévő, fix kamatozású és hosszú kamatperiódusú kölcsönnel rendelkezők jelentős részének azonban nem kell aggódnia. (Kivéve azokat, akiknek a közeljövőben lesz kamatfordulója.)
• A Bankmonitor elemzői azt várják, hogy a közeljövőben jelentősen, 6 százalék körüli értékre emelkednek az új, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek kamata. De a személyi kölcsönöknél is várható korrekció, ez viszont várhatóan később és kisebb mértékben fog bekövetkezni.
• A kamatemelési ciklusnak pedig még koránt sincs vége, éppen ezért az elkövetkező hónapokban a pénzpiaci hozamok tovább emelkedhetnek, ami nagy valószínűséggel hatással lesz a hitelkamatokra is.

Aki hitelt szeretne felvenni, annak érdemes sietnie és még kedvező feltételekkel megigényelnie kölcsönét. Természetesen emiatt a lakás kiválasztását például nem érdemes elkapkodni, de ha már kinézték a megálmodott új otthont, akkor érdemes felgyorsítani a folyamatot - javasolják a Bankmonitor szakértői, és zárásként azt is hozzátették:

A meglévő változó kamatozású hitellel rendelkezőknek pedig érdemes lehet kiváltani kölcsönüket, vagyis egy másik, új hitelből kifizetni azt. Ezzel lényegesen lecsökkenthető a kamatemelkedés kockázata, ráadásul a jelenlegi piaci helyzetben ezért a biztonságért cserébe nem is kellene magasabb kamatot, törlesztőrészletet fizetni.