Házat, lakást vennél? Ezekben a megyékben megéri kivárni: áresés jöhet

A 2010-es évek közepe óta tartó ingatlanár-emelkedés jelentősen átkonfigurálta a lakás- és házvásárlások szokásrendszerét Magyarországon. A fővárosban érezhető, negyedévenként is mérhető drágulás új befektetőket hívott a piacra, valamint kisebb pánikot is okozott azok körében, akik régóta gondolkodtak saját ingatlan vásárlásán, és látva az elszálló árakat azonnali cselekvésre késztette őket, ezáltal tovább gerjesztve az amúgy is rohamtempót diktáló drágulást. Az emelkedés mértékét mi sem mutatja jobban, mint hogy a belvárosnak számító Keleti-pályaudvar környékén 2014-ben egy átlagos, két szobás polgári lakás 10-12 millió forint környékén mozgott, addig ugyanezen ingatlan értéke 2019 közepén már a duplájára emelkedett.

A budapesti áremelkedés kellemetlen hozadéka a vidéki megyékre nézve is egyenes következményekkel járt: az ország nyugati régiójában az árak a budapestiekhez kezdtek igazodni, és még az addig sereghajtónak számító észak-magyarországi megyék árai is meglódultak, számos kérdést felvetve ezzel a vidéken újrakezdők körében. Az ingatlanárak tekintetében évekig legolcsóbbnak számító Nógrád megye jelenlegi helyzetéről, és az évtized második felében tapasztalt ár-érték változásokról több ingatlanközvetítéssel foglalkozó iroda munkatársát, vezető értékesítőjét is megkérdeztük.

A váci Duna House ezüst fokozatú értékesítője és irodavezetője, Jáger-Papp Margit tájékoztatása szerint a korábban viszonylag olcsóbbnak nevezhető vidéki árak emelkedése már megtörtént, így pesti árak csökkenése már nem fogja tovább felvinni a vidéki árakat. A folyamat épp ellentétes. Míg most már Budapesten több millióval alacsonyabban az ingatlanárak, az agglomerációban, Vácon, még megpróbálják az eladók feljebb vinni őket, ami abba torkollik, hogy sok ingatlan kerül ki újra a piacra.

Amely típusnál eddig komoly hiány volt, most újra elérhetővé válik, hiszen nem tud az ingatlan elég gyorsan gazdát cserélni. A várakozások szerint ezek az árak még kitartanak, a további emelkedés vagy csökkenés viszont mindig attól függ, a pesti piac hogyan reagál a befektetők hiányára vagy visszatérésére. Ha újra lesz a befektetői piacon felfokokozott érdeklődés, további emelkedésre kell számítani. Jáger-Papp Margit szerint a folyamat egyszerűen végigvezethető.

Mindig egyfajta fővárosból kiinduló láncreakcióról van szó, az agglomeráció általában negyed-fél éves csúszással követi a budapesti változást. 2014 őszén elindult egy ingatlanbumm, amely az agglomerációba tavasszal ért ki, a további megyékbe pedig a fővároshoz viszonyított közelségüktől függően, több hónapos késéssel. Nógrádban ősszel lehetett érezni ezt a változást. Jelenleg a piacon érezhető egyfajta lélegzet-visszatartó várakozás: az eladó nem tud engedni, mert nem tud másikat venni az eladandó ingatlanja helyett, a vevő viszont már nem akar annyit kiadni érte, mint amit az eladó kér

– mondta az irodavezető.

A Duna House tapasztalatai alapján elmondható, hogy az a felfokozott érdeklődés, amely az elmúlt 3-4 évet jellemezte, kiment a piacról. A pesti belvárosi árak szinte állnak, de a hozzá szorosan kapcsolódó agglomeráció még nem követte le ezt a stagnálást, ezért a váci iroda eladási mutatói jelenleg jobbak.

A piacot az ingatlanbumm idején a nagyon alacsonyan tartott jegybanki alapkamat forgatta fel. A megtakarított pénzt 2014 év végén jobban megérte ingatlanba fektetni, továbbá a sorozatos befektetési botrányok sem kedveztek a korábbi megoldások iránti bizalomnak. Jelenleg azonban úgy tűnik, hogy a befektetői érdeklődés ismét más irányba terelődik, hiszen a 2019 végi stagnálás oka épp a befektetők kivonulása az ingatlanpiacról. A Duna House értékesítője szerint Budapesten is elindult már a csökkenés, de még mindig nagyon magasak az árak. Extrém példaként egy váci utcai 35 nm-es lakást hoz fel, amelyet 52 millió forintért árultak, és volt is rá érdeklődés.

Az árcsökkenés tehát hamarosan kihullámzik a Pest megyét körülölelő területekre, így Nógrádra is. Az átlagos vásárló, miután eladja a lakását Budapesten, ugyanazért az árért megpróbál városon kívüli területekben gondolkodni. A kereslet növekedése az árak növekedését okozta, ahogyan a budapesti árakat is a megnövekedett befektetői érdeklődés kezdte felpumpálni. A normál, átlag lakáskereső kiszorult az agglomerációs területekre, amely az ottani árak emelkedéséhez vezetett. Ez az öngerjesztő folyamat tette az addig érdektelen vidéki területeket is keresetté

– tudatta Jáger-Papp Margit.

Előrejelzések szerint Nógrád megye viszonylatában újabb emelkedés 2020-ban nem várható, a fővárosi árakhoz viszonyítva fél éves lekövetési idővel kell számolnia annak, aki árcsökkenésre várakozik. A jelenlegi stagnálás nyár végén, ősz elején törhet meg legkorábban.

A munkalehetőség, az infrastruktúra fontos tényezőként jelenik meg a leendő lakás vagy ház kiválasztásának szempontjából. Az agglomeráció megfizethetetlensége 2015-ben Nógrádnak elhozta a régen várt fellendülést, addig eldugottnak számító településeken, ahol korábban nehézkes volt ingatlant értékesíteni, már 10 millió forint fölé emelkedtek a családi házak. (Diósjenő, Rétság) Jelenleg színvonalas házat ez alatt nem vagy elvétve lehet kapni. A növekedést főleg az átlagos lakások esetében lehetett érzékelni, három-négyszeres emelkedés is megfigyelhető volt a keresett panellakásoknál.

A téglaépítésűeknél ez inkább kettő-háromszoros arányban volt mérhető, családi házak esetében viszont nem volt számottevő a kihatott növekedés. Az irodavezető kiemelte, hogy ebben az időszakban nem is ismert települések is ismertté váltak, felfutottak, sokan beköltöztek vidékre, mert megfizethetőek voltak az ingatlanok. A már említett infrastrukturális szempont miatt előállt egy olyan helyzet, hogy Nógrádból tömegközlekedéssel hamarabb is el lehet jutni egy pesti munkahelyre, mint a főváros egy ellentétes pontjáról, ugyanakkor a vevők szempontrendszerében fontos helyet foglalt el az életminőség javítása is, valamint a sokkal kisebb népsűrűség.

A salgótarjáni Otthon Centrum smaragd fokozatú értékesítője, Király Péter tapasztalatai szerint viszont az emelkedés nem vetíthető le a megye teljes területére, hiszen a Nógrád nyugati felén lévő Balassagyarmat és a déli részén fekvő Pásztó térségében eleve magasabbak voltak az árak, mint Salgótarján esetében. A megyeszékhely viszonyában csupán egyes (főleg belső) területeken volt kimutatható nagyobb mértékű drágulás.

Tapasztalataim szerint inkább az eladhatóság nőtt. 2018-ban egy belvárosi, 50nm-es belvárosi panellakás 8 millió forintba került, 2019-ben már 10 millióba. Családi házak esetében is volt a fővárosból induló változásoknak árfelhajtó hatása, de ebben az esetben eleve nem voltak magasak az árak. Főleg a befektetési céllal vásárolt házak segítették az emelkedést, illetve akik panelban laktak, és magasabb áron túladhattak rajta, el tudtak indulni egy családi ház felé, ami nálunk eleve 20 millió forint alatti ár volt. Általában vettek fel mellé valamennyi hitelt is, így aztán azok a családi házak, amik évekig árulva voltak, gazdára leltek. Az a tapasztalatom, hogy ugyanaz az árkategória, ami könnyen eladható most, régebben is eladható volt. Családi házak esetében a 10-16 millió forint közötti házakat keresgették az elmúlt években. A lakások 70%-át viszont befektetők vették meg

– összegzi Király Péter a helyi változásokat.

A szakember szerint a vásárlásokat nem feltétlenül csak az ár határozza meg. A megye adottságai, a megyeszékhely kilátástalan helyzete gyakori visszatartó erő. Nógrád megyében új építésű lakás gyakorlatilag nincs, a használtak pedig elérkeztek a 10 milliós felső határhoz, melynél nagyobb összeget a vásárlók már nem hajlandóak kiadni ezen a területen.

A Központi Statisztikai Hivatal szerint Nógrád megyében 2019 1. és 3. negyedéve között mindössze 35 darab új lakás épült, amely még így is több, mint a 2018-as éves adat (13 darab). A 35-ből megyeszékhelyen 2, a többi városban 21, községekben 12 lakás épült. Az új lakások közül 19-nek természetes személy, 16-nak vállalkozás volt az építtetője. A természetes személyek által építtetett lakásokat családi házas formában, a vállalkozásokét többszintes, többlakásos épületben adták át. Átlagos alapterületük az országost (97 m²) meghaladó, 116 m² volt, a 35 lakásból 18-at 4 vagy annál több szobával építettek. A rendkívül alacsony új építésű lakásszámot árnyalja a lakásfogyás mértéke is, a KSH adatai szerint 2019 első kilenc hónapjában 12 lakás szűnt meg a megyében, 7-tel több, mint az előző év azonos időszakában.

Házvásárlásra vonatkozóan Király Péter széles árszórásról számol be a megyét illetően.

Ha a falvakban el tudunk adni valamit, az sikertörténet. Gyakoribb eset, hogy nem sikerül vevőt találni az ingatlanra. Negatív példaként említhetek egy teljesen komfort nélküli kis házat Karancslapujtőn, melyet 600 ezer forintért kínáltak 2019-ben. Salgótarjánban egy átlagos, keresett családi ház 10-16 millió közötti mozog. De egy 24 milliós, jó állapotú ház már nem akar gazdára találni, pedig új rajta a tető, és több szintes. Viszont tudomásom szerint Balassagyarmaton felújításra szoruló házat is adtak el, jó áron. Ez szerkezetkész állapotú ház volt, mindent az új tulajdonosnak kellett befejeznie rajta, mégis tízmillió forint felett cserélt gazdát

– mondta el az Otthon Centrum munkatársa.

A salgótarjáni iroda a 2019-ben bevezetett családi kedvezmények esetében nem tapasztalt érdeklődést, ügyfelei közül néhányan csupán a babaváró hitelt vették igénybe. A kormány várakozásaival ellentétben a nagy érdeklődési hullám a falusi CSOK iránt elmaradt. Ez a tapasztalat összhangban van a Duna House statisztikáival is, az okok pedig a különböző konstrukciók instabilitásában keresendőek. A váci iroda tranzakcióinak 10-15%-ában játszott mindössze szerepet valamelyik CSOK-típus. Bár állami szinten is sokat vártak a kedvezményektől, az iroda magas nógrádi kínálatában sok ingatlan nem felelt meg a falusi CSOK feltételeinek.

További nehézséget jelentett az érdeklődők számára, hogy falusi CSOK esetében a közmunkás bért nem fogadják el, míg a normál típusnál igen. Nehezítette az igénybe vételi érdeklődést az is, hogy gyakran változtatnak az új támogatások feltételein, előfordul, hogy havonta már kritériumok alapján kell az érdeklődők igényeit mérlegelni. A potenciális partnereket ez bizonytalanná teszi. A váci Duna House adatai alapján ezért a falusi kedvezmény beindulása óta egyetlen igénylési folyamat sem tudott végigfutni.

Szintén problémát okoz még a vidéken letelepedni vágyók számára a magas munkanélküliségi ráta, az eladandó lakások esetében pedig a szintén nagyszámú elvándorlás. Nógrád megye lakónépessége a KSH adatai szerint 2019. január 1-jén 189 ezer fő volt, 0,9%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. A megyében 2019. szeptember végén 11 ezer álláskeresőt tartottak nyilván. Király Péter szerint az elvándorlás miatt rengeteg lakás áll üresen, ami Salgótarjánban sokkal jobban érezhető, mind a nyugati vagy déli területeken. Az alacsony bérek és a nehezebb megélhetés nem kedveznek a lakásvásárlásoknak. Akik mégis szerencsét próbálnak, vagy elköltöznek a családi fészekből, gyakran albérletben élnek. A szakember szerint a drágulás megállásának egyik oka az, hogy az albérletárak is elérték azt a szintet, ami fölött már kiadhatatlannak bizonyulnak a helyi ingatlanok.

A jelenlegi albérletárak ugyanazok, amelyeket Szolnok vagy Gyöngyös is hozni tud, ám ott lényegesen több a munkalehetőség, mint Salgótarjánban. Egy átlagos 50 nm-es lakás reálisan kiadható ára 50 ezer forint, ehhez képest már 60-70 ezerért vannak a tarjáni lakások kiadva, ami az itteni átlagfizetéshez képest magas. Ez a piac betelítődött. Ha valaki 10 millióért vesz lakást és 50 ezerért adja ki, nem térül meg a befektetése egyhamar. Amíg 5-6 millió forintért voltak lakások, nagyobb volt a lelkesedés. Ez az elmúlt két évben már nem jellemző. Ezen túl az albérletkiadás körüli kényszerű papírmunka is befolyásoló tényezőként jelent meg az utóbbi években, a tulajdonosok félnek a rossz bérlőktől, ezért tisztulni látszik a lakáskiadás szektora is, a legtöbben már közjegyző általi szerződéssel kínálják az ingatlanokat, hogy védetté váljanak az esetleges problémáktól

– összegezte az Otthon Centrum szakembere.

Király Péter nem számít további emelkedésre. 2019 végén lelassult a drágulási folyamat, az Otthon Centrum munkatársa szerint inkább stagnálás, esetleg apró csökkenés várható a jövőben. A befektetők a megyei lakáspiacról eltűntek, a szuperállamkötvény 5%-os hozama pedig kedvezőbb, mint amit lakáskiadással el lehet érni. Akiknek hosszú távú céljaik vannak az otthonteremtéssel kapcsolatban, saját kézbe veszik az irányítást, és építkezésbe kezdenek, vagy felújítanak. A KSH nyilvántartása szerint 2019 1.-3. negyedévében kiadott lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések száma együttesen 65 volt, 15-tel több, mint egy évvel korábban.

A megkérdezett szakértők tehát egyetértenek abban, hogy a hirtelen jött vásárlási láz az új évtized kezdetén megszűnni látszik, és bár az ingatlanlufinak nevezett jelenség kidurranásával még nem kell számolni, de a vidéki lakáspiac fellendülésének aranykora leáldozóban van.

Címlapkép: Getty Images