Lakáshitel felvételekor jelzálog bejegyzésére van szükség. De hogyan működik a jelzálog? Mi az az elidegenítés és a terhelési tilalom, és miért kell ezt is bejegyeztetni a jelzálog mellett? Mit kell tennem, ha visszafizettem a hitelt? Az alábbi cikkben végigvesszük azokat a lépéseket, amiket a jelzáloghitel felvétele előtt és visszafizetése után kell megtenni.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Jelzálog bejegyeztetése hitelfelvétel előtt
A jelzálog a hétköznapokban leginkább a tulajdoni lapra banki kölcsön biztosítékaként bejegyzett teherként lehet ismert. Célja annak biztosítása, hogy a kölcsönt nyújtó pénzintézet akkor is visszakapja a pénzét, ha a hitelfelvevő valamiért nem teljesítőképes, vagyis nem tudja fizetni a hitel törlesztőrészleteit.
A jelzálog többnyire a hitelező bankkal kötött szerződés útján jön létre, alapvető követelménye, hogy írásba kell foglalni.
A szerződés alanyai a következők:
- a zálogkötelezett: az a személy, akit a zálogjogul szolgáló jog, illetve dolog megillet, jelen esetben az ingatlan tulajdonosa,
- a jelzálogjogosult: akinek a követelését biztosítja a zálogjog, vagyis a hitelező bank.
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez a hitelező bankok a jelzálogszerződést közjegyzői okiratba foglalják, ami:
- vagy egy egyoldalú kötelezettségvállaló (tartozáselismerő) nyilatkozat,
- vagy magát a kölcsönszerződést tartalmazó közokirat.
Ingó dolog (pl. gépjármű) esetében a közjegyzői kamara által vezetett hitelbiztosítéki nyilvántartásba kell bejegyezni.
Ha a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, a bejegyzés tartalmazza:
- a jelzálogjog jogosultját,
- a zálogjoggal biztosított követelést (az alapul szolgáló egy vagy több jogviszonyra utalással és az összeg meghatározásával, vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra történő utalással),
- fogyasztói zálogszerződés esetén azt az összeget, amelynek erejéig a zálogjogosult kielégítést kereshet a zálogtárgyból, ha a felek határoztak meg ilyen összeget.
A zálogjog egyik nagyon fontos jellemzője, hogy nem a zálogtárgy tulajdonosához, hanem a zálogtárgyhoz fűződik, és a főkövetelés átszállásával a zálogjog is átszáll az új jogosultra. Jelzálogjog esetén a bank mint jogosult nem birtokolja a zálogtárgyat, az a tulajdonos (aki általában egyben a hitelfelvevő is) birtokában marad, de a bank a zálogtárgy állagát és használatát ellenőrizheti.
Mi történik, ha nem tudom fizetni a hitelt?
Abban az esetben kerül sor a jelzálogjog érvényesítésére, ha a jelzáloggal biztosított kötelezettséget a kötelezett fél nem teljesíti, vagyis ha a hitelfelvevő a banki felszólítás ellenére sem fizet, akkor a bank a követelését többnyire átadja egy követeléskezeléssel foglalkozó cégnek (behajtó). Az adósság rendezését kétféle módon lehet érvényesíteni: vagy bírósági végrehajtás útján, vagy pedig végrehajtáson kívül.
Abban az esetben tehát, ha a hitelfelvevő huzamosabb ideig nem fizeti a törlesztőrészleteket, a bank végső soron akár fel is mondhatja a szerződést, és ez a fedezetként terhelt ingatlan elvesztéséhez is vezethet.
Elidegenítési és terhelési tilalom: mit jelent?
Az elidegenítési és terhelési tilalom korlátozza az ingatlan tulajdonosának az ingatlannal való rendelkezési jogát: ide tartozik az eladás, az ajándékozás vagy a további teher alapítása, azaz újabb jelzálog bejegyzése. Fontos kiemelni, hogy ez nem azt jelenti, hogy a tulajdonos egyáltalán nem adhatja el vagy ajándékozhatja el az ingatlant, csak annyit, hogy ehhez a bank hozzájárulására lesz szükség.
CSOK támogatás igénybevétele esetén az állam jegyezteti be az elidegenítési és terhelési tilalmat, ami 10 évre szól, azaz ennyi időn keresztül nem lehet eladni a támogatással szerzett ingatlant. Ha a család költözés céljából másik ingatlant vásárolna, akkor a CSOK támogatott ingatlant eladhatja, viszont az elidegenítési és terhelési tilalom átkerül az új ingatlanra.
Az elidegenítési és terhelési tilalom létrejöhet bírósági határozattal, jogszabály alapján vagy szerződéssel is, ez utóbbi a leggyakoribb. Az ingatlan vonatkozásában fennálló tilalmat is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, ahogy a jelzálogjogot is. Ha ezt a tilalmat nem jegyzik be, akkor harmadik személy ellenérték fejében jogot szerezhet az ingatlanon.
Milyen iratok szükségesek az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzéséhez?
Az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzéséhez szükséges:
- kötelező formanyomtatvány kérelem,
- két eredeti és egy másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot,
- közjegyzői okirat esetén a közjegyzői okirat hiteles kiadmányának vagy hiteles másolatának két eredeti és egy másolati példányát, amelyeknek tartalmazniuk kell a jogszabályban meghatározott esetekben az okiratra vezetett záradékot, továbbá a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat.
- Az elidegenítési és terhelési tilalom, elidegenítési tilalom, rendelkezés jogát egyéb módon korlátozó tilalom ténye feljegyzésére közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Minden esetben fel kell tüntetni azt a jogot, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. A bejegyzés olyan magánokirat alapján is teljesíthető, melyet a nyilatkozattevő hitelintézet – nevének feltüntetésével – szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá.
Elidegenítési és terhelési tilalom törlése
Abban az esetben, ha a bank jelzálogjoga megszűnik, az elidegenítési és terhelési tilalom is megszűnik vele együtt, mivel a fent ismertetett jogintézményhez hasonlóan ez is járulékos jellegű, azaz önmagában a jelzálogjog nélkül nem állhat.
Ha a hitelfelvevő teljes mértékben törlesztette a hitelét, akkor a hitelező banknál kell kezdeményezni a jelzálogjogra és az elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó törlési engedély kiállítását, amit aztán be kell nyújtani az illetékes földhivatalhoz annak érdekében, hogy az ingatlan a folyamat végén az ingatlan-nyilvántartás szerint is tehermentes legyen.
A blogcikk szerzője Dr. Keszte Lilla ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
