Az idei első negyedévben még hatalmas volt a kereslet a lakások iránt annak dacára, hogy az ingatlanok ára is száguldott. A kamatok emelkedése miatt ugyanakkor eltűnhet az elmúlt hónapok vásárlásait megtámasztó befektetési célú kereslet a piacról, ez és az alapanyag drágulás pedig a projektek leállítására kényszerítheti az építtetőket.
A magyar befektetők hajtották a lakáspiacot
A rekordszintű foglalkoztatás és az emelkedő bérek tavaly még kedvezően hatottak a lakáspiaci keresletre. Tavaly 15 százalékkal bővült az eladott lakások száma, s megközelítette a 2019-es csúcsot. Idén az első negyedévben országosan 9,3 százalékos növekedést mért a jegybank, ezen belül Budapesten 32,3 százalékkal nőtt az értékesített ingatlanok száma éves alapon.
A vevők között ugyanakkor a hazai kereslet lépett elő: míg 2019-ben a pesti belső kerületekben a lakások 22,1 százalékát külföldiek vásárolták meg, tavaly csak 10,4 százalék volt az arányuk.
A vevők egyre nagyobb része ugyanakkor ismét nem saját célra, hanem befektetési céllal vásárol: Budapesten a befektetési célú vásárlások aránya ismét 40 százalék fölé emelkedett.
Nagyon drágák lettek az ingatlanok, pörög a hitel
Budapesten tavaly 11,3 százalékos drágulást mért az MNB, a vidéki városok 25, a községek lakásainak, házainak 22,3 százalékos drágulása miatt az összesített adat 21,4 százalék lett. Ráadásul a növekedés idén az I. negyedévben országos szinten 25,3 százalékos drágulást mért a jegybank,
- Budapesten 17,8,
- vidéken 28 százalékkal nőttek az árak.
Kiugró ezen belül is a budapesti agglomeráció adatai miatt az ország középső régiója, ahol 37 százalékkal nőttek az árak tavaly.
A jövedelmeket meghaladó lakásár-növekedés tovább erősítette a lakásárak túlértékeltségét. Ennek mértéke országosan 18 százalékos jelenleg. A kimutatások szerint
Csehország mögött nálunk nőttek leginkább az ingatlanárak tavaly,
míg a lakáshitel-kihelyezések terén Magyarország a legnagyobb növekedést tudja felmutatni. A tavalyi évben éves összevetésben 40 százalékkal nőtt a lakáshitel-folyósítás, s az idei I. negyedévben 49 százalékos mértéket mutatnak az adatok.
Figyelmeztet az EU
A fentiek miatt az Európai Rendszerkockázati Testület figyelmeztetést adott ki a magyar lakáspiac erősödő kockázatait taglalva. A testület szerint a kiemelkedő mértékű lakáspiaci drágulás és a hitelezés jelentős élénkülése együtt ciklikus rendszerkockázatok kialakulásához vezethetnek. A helyzet kialakulásához, a kockázatok növekedéséhez megállapításuk szerint az elégtelen kínálat és a támogatási programok is hozzájárultak.
A jegybanki szakértők szerint ugyanakkor a kockázatok csak részlegesek. Így például a felvett hitelek esetében a medián jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató csak gyenge kapcsolatot mutat a lakásárak meredekebb növekedésével. Mindez azt jelenti, hogy a hitelfelvevők az elmúlt évben még nem kényszerültek sokkal komolyabb mértékben eladósodni azért, hogy megvehessék álmaik lakását.
Támogatás nélkül Budapesten nehéz a lakásvásárlás
Ugyanakkor figyelmeztető lehet, hogy a jegybank adatai szerint az otthonteremtési támogatás nélkül csak jelentős pénzügyi kifeszítettség mellett elérhető egy budapesti új lakás egy átlagkeresettel rendelkező kétkeresős családnak. Az sem mutat túl jól, hogy a támogatott hitelek részaránya az idei év első 3 hónapjában már meghaladta a 40 százalékot, ezen belül például
márciusban az új lakásokra felvett hitelek 90 százaléka zöld hitel volt.
A bankok az idei I. negyedévben még a hitelkereslet jelentős, 60 százalékos erősödését érezték, ami véleményük szerint sok esetben előrehozott keresletet is lehetett, ám a II. és a II. negyedévre már a kereslet 55 százalékos csökkenésével számolnak.
Akinek kell, megoldja a lakásvásárlást, a befektetők lépnek le a színről
Bár a jegybanki kamatemelést a bankrendszer továbbra sem hárítja tovább egy az egyben az ügyfeleknek, a kamatok további emelkedése a jegybank szerint is komoly visszaesést okozhat a keresletben. Az MNB nem a lakhatási célú hitelkereslet visszaesését várja - itt a kamatok további emelkedése csak 3 százalékos tranzakciószám csökkenést hozna éves szinten a modellszámítás szerint azok között, akik saját maguknak keresnek ingatlant. Ugyanakkor a befektetési célú vásárlások negyede eltűnhet a piacról. Összességében a kamatemelkedés 5 százalékkal csökkentheti a lakáspiaci tranzakciókat, de például Budapesten – ahol, mint láttuk az elmúlt hónapokban 10 vásárlásból 4 befektetési céllal valósult meg – sokkal szomorúbb lehet a kép.
Bajban az építtetők is
A bankok borúlátását alátámasztja az, hogy az építtetők már az elmúlt időszakban sem nagyon indítottak új beruházást – a bankok az építtetői hitelkereslet 53 százalékos visszaesését tapasztalták az I. negyedévben, s ennél is borúlátóbbak a jövővel kapcsolatban: a következő hónapokban az építési hitelek iránti kereslet háromnegyedével csökkenhet majd.
Mindez nem túl pozitív jövőt vetít előre, ráadásul
az EU-n belül tavaly nálunk nőttek legnagyobb mértékben a lakásépítési költségek
– a közel 16 százalékos szintünk után komoly leszakadással, 12 százalékkal Bulgária következik, az EU-átlag pedig 6 százalék körül van. A drágulás miatt az építtetők egyre nagyobb része a kereslet-vezérelt árazásról a költség-vezérelt árazásra állt át, többen pedig a projektek elhalasztásáról döntöttek. A kínálat így nem tud lépést tartani a kereslettel, az új lakások piacán: fél év alatt 2169-cel, 28,9 százalékkal csökkent az eladó új lakások száma a piacon. Mindez annak fényében komoly gond, hogy Magyarországon a lakásállomány megújulási aránya így is messze elmarad az EU-szintektől.
Borítókép:
