Mi befolyásolja legjobban egy családi ház árát? Olyan szempontok is kihatnak rá, mint, hogy miből készülnek a falak, könnyűszerkezetes, vagy téglából készül az épület, de ide sorolható az alapozás és a választott fűtési rendszer is. Mindenekelőtt viszont a tervezés, ahol már a kezdeteknél sokat tudunk spórolni. Cikksorozatunk első részében tíz szempontra térünk ki, amire figyelnünk kell a tervezésnél, és amiért a pénztárcánk a végén nagyon hálás lesz.
Versenyeztetés, alkudozás, spórolás
Családi ház építésénél sokan úgy gondolkodnak, hogy megversenyeztetnek néhány kivitelezőt, kiválasztják a legolcsóbbat, legszimpatikusabbat, majd kicsit alkudoznak vele, és ezzel meg is spóroltak egy bizonyos összeget a házépítésen. Ugyan valóban lehetséges így is faragni a kiadásokból, azonban igazán nagyot spórolni úgy tudunk, hogy már a terveket úgy alakítjuk ki, hogy azok költséghatékonyak legyenek. Ezekre a tervekre pedig már sokkal jobb árakat fognak adni a kivitelezők.
Amikor azzal a céllal vásárolunk meg egy telket, hogy felépítsük rajta álmaink házát, először keresünk egy profi tervezőt, akivel megosztjuk a vágyainkat, a nekünk tetsző internetes képeket, elképzeléseinket. Ő megtervezi a házat az elvárásaink szerint, és kapunk egy csodálatos végeredményt. Majd ezt követően jön a kivitelezőkeresés, elküldjük a terveket a cégeknek, majd elkezdenek befutni az ajánlatok, valamint a tervekkel kapcsolatos kérdések.
Az ajánlatok kiértékelésénél szokott előfordulni az a keserű felismerés, hogy az ajánlati árak köszönőviszonyban sincsenek az anyagi lehetőségeinkkel. Ilyenkor vagy lemondunk az egész építkezésről, vagy visszafordulunk a tervezőhöz, és újrakezdjük a közös munkát, hogy szülessen egy olyan végeredmény, aminek fedezni tudjuk a költségeit.
Költségvezérelt tervezés
Elkerülhetjük azonban a rossz forgatókönyvek, ha költségvezérelt tervezést kérünk. Vagyis már a tervezés első pillanatában megmondjuk, hogy mennyi a rendelkezésünkre álló költségkeret, és – ha az reális kereteken belül van – ehhez kérjük igazítani a terveket.
Mitől is lesz költséghatékony, gazdaságos egy terv? Mikre kell odafigyelnünk a tervezés során? Az alábbi szempontokat érdemes átgondolnunk, valamint a kapcsolódó kérdéseket átbeszélnünk a tervezővel annak érdekében, hogy elkerüljük azokat a kockázatokat, amik az egekbe repíthetik az árakat.
Alapozás
A leggyorsabb és legolcsóbb alapozási technológia a talajcsavarozás, amely alkalmazható könnyűszerkezetes, és hagyományos technológiával épült házaknál egyaránt. A talajminőség, és egyéb paraméterek függvényében nem mindenhol azonos költségen, és nem is mindenhol alkalmazható, de ha lehet, érdemes ezt választani. Ehhez képest a hagyományos vasalt beton sávalapozás akár 25-30 százalékkal drágább is lehet, valamint lassabb is. Ezt érdemes már a tervezésnél eldönteni, figyelembe venni. Jó alternatíva lehet még a beton pontalapok készítése. Konzultáljunk a statikussal, milyen lehetőségeket lát.
Szerkezetek
Könnyűszerkezetes vagy tégla? Esetleg Liapor, Leier? A ház felmenő szerkezete természetesen nagyban befolyásolja az árat, de tévhit, hogy ezen lehetne a legtöbbet spórolni. Egy jó minőségű könnyűszerkezetes falszerkezet közel annyiba kerül, mint egy tégla, de még drágább is lehet. Jellemzően 5-7 százalék eltérés lehet az épület árában a falszerkezetek megválasztása miatti többlet vagy megtakarítás. Tehát egy 100 négyzetméteres ház esetében, ha a nettó alapterületre vetítve egy nettó 750.000 forintos reális négyzetméterárat veszünk, 3,5-5 millió forint.
A legolcsóbb fal-és födémszerkezet jelenleg talán a Danish Fabrik könnyűszerkezetes technológia, itt lehet elérni ezt a megtakarítást egy téglaházhoz képest, majd ezt követi a SIP panel (4-5 százalék eltéréssel), és a fa-majd az acélvázas könnyűszerkezetes házak, ezek után az ICF -bennmaradó zsalus technológiák (pld. Izolox, IsoTeq, Prokoncept, ThermoBlock, Thermodul), és a Liapor, Leier, tégla, Ytong és egyéb megoldások már közel azonos árban vannak. Természetesen itt rendszerszintű összehasonlítás szükséges, mert például a Liapor és a Leier anyagoldalon sokkal drágább, mint a tégla, de a megspórolt egyéb munkanemek (áthidalók, koszorú építése, vakolás, munkaidő-különbségek) hozhatják be a különbözetet. Egyébként a tégla mindezeknél lényegesen olcsóbb anyag.
Amiről még szót kell itt ejteni és a tervezővel együtt át kell gondolni, az a falvastagság. A tégla, illetve Ytong falak jellemzően szigetelve 45-50-55 cm vastagok, amivel a nettó-bruttó arány 20-25-akár 30 százalék különbséget is mutathat (a falak külső kerületén mért alapterület, amit ténylegesen meg kell építeni, és a nettó hasznos alapterület, amit használni tudunk). Az előregyártott falaknál, illetve a könnyűszerkezetes technológiáknál elérhető 28-29 cm-es falvastagság a szigeteléssel együtt, ahol a 25-30 százalék nettó-bruttó közötti különbség jelentősen le tud javulni. Ez egy 100 négyzetméteres ház esetében majdnem egy szobányi különbség is lehet.
Tehát aki olcsón szeretne építeni, annak mindenképpen olyan technológiát érdemes választania, ahol viszonylag vékonyak tudnak lenni a falak (28-29 cm). Költségcsökkentő tényező tud még lenni a kevesebb belső válaszfal, az egybefüggő, nagyobb területek. Spórolhatunk még a falak tekintetében a belmagasság megfelelő megválasztásán is (2,70 méter fölé nem érdemes menni), valamint a megfelelő padlószint megadásával is annak érdekében, hogy például egész sor tégla jöjjön ki mindenhol, vagy megfelelő magasságú áthidalók, küszöbök. Előregyártott technológiáknál fontos, hogy az előzetesen megadott panelméretekhez, panelmagasságokhoz igazodjon a tervező, és ennek megfelelően tervezze meg a szintek magasságát. A választott technológia alkosson egységes rendszert a szigeteléssel, a gépészeti rendszerrel, mert így lesz a házból egy jól működő egység.
Forma
Az épület és a tető formája jelentősen tudja csökkenteni vagy növelni az építési költségeket. Törekedjünk egyszerű, egyenes vonalvezetésre mind a tető, mind a falak tekintetében. Ne legyenek felesleges törések, kiugrók, beugrók, hajlások, látványelemek. Az emeleti erkélyek jellemzően teljesen feleslegesek, ezeknek az elhagyásával is sokat spórolhatunk. A szakemberek a haladós, nem túlzottan tagolt felületeket szeretik, azokon tudnak gyorsan dolgozni, ott tudnak kevesebb kálóval, anyagveszteséggel számolni. Egy kontyolt tető például jellemzően drágább, mint egy oromfalas nyeregtető. A tetőfedések áraiban is nagy különbségek lehetnek. A lapostető lehet olcsóbb megoldás, mint a magastető, de a szigetelése kiemelt figyelmet és gyakorlott szakkivitelezőt követel.
Tájolás
Nem a kivitelezés során lesz érdekes, hanem elsősorban az üzemeltetésnél. Egy D-DNy-i tájolású ingatlan, esetleg D-DNyi- hegyoldalban fekvő ingatlan energiaigénye jóval alacsonyabb lesz. Így az üzemeltetési költségei is, és “kisebb” gépészetet igényel már a beruházáskor is!
Alaprajz
Itt van az alfa és az ómega, a legnagyobb megtakarítási lehetőség. Hiszen a tervezőasztalon születik meg egy praktikus, költséghatékony, energetikát támogató, jó elrendezésű alaprajz, ahol nincsenek – vagy legalábbi minél kevesebb – felesleges terek. Egy három hálószobás épületet létre lehet hozni 71 négyzetméter nettó alapterületen, és 130 négyzetméter nettó alapterületen is úgy, hogy a funkciókban, életminőségben alig lesz különbség, de megépíteni majdnem a duplájába kerül. Az átgondolt alaprajz az első és legfontosabb, ahol nincsenek feleslegesen nagy közlekedők, előszobák, használhatatlan helyiségek, sarkok, eltúlzott méretek. Természetesen ehhez az ideális elrendezést megengedő telek, és terepviszonyok is kellenek. A legdrágább helyiség szinte minden esetben a fürdőszoba (talán nem számítva a gépészeti helyiséget): a fürdőszobák, mellékhelyiségek, vizes helyiségek számának, méretének csökkentésével jelentős megtakarításokat érhetünk el.
Méret
A fentivel szervesen összefüggő, hatalmas megtakarítási lehetőség, hogy tényleg csak a szükséges méretű épületet hozzuk létre, mert a méret egyenesen arányosan növeli az építési költségeket szinte minden építőmesteri munkanemben. Természetesen a nagyon kicsi épület fajlagosan drágább lesz, de még mindig olcsóbb, mint egy feleslegesen nagyra épített. Ha esetleg kevesebb forrással rendelkezünk, nyugodtan építsünk első ütemben kisebb házat, később az szinte bármilyen technológia esetén gond nélkül bővíthető lesz. Megoldás lehet az is, ha első ütemben csak a ház egy jól körülhatárolt részét építjük meg, amit már tudunk használni, és később, ha megnőnek az anyagi lehetőségeink, folytatjuk a többivel.
Pince
A mai világban pincét építeni a legritkább esetben éri meg. Amikor a ház értékesítésre kerül, ezt a “négyzetmétert” nem fizetik meg, nem tudjuk teljes áron eladni, sok esetben kihasználni sem. Építése nem olcsó, a teremtett érték fajlagosan alacsony.
Garázs és tároló
Az egyik legáltalánosabb költségcsökkentő tényező, amihez az “olcsósításkor” hozzányúlunk, az a garázs. Egy garázs költsége az épülettel azonos anyagokból megépítve legalább 400-450.000 forint/négyzetméter. Ezzel szemben egy fedett fa-vagy acélvázas kocsibeálló, egy mobil garázs, egy konténergarázs, vagy más hasonló megoldások akár 1 millió forint körül, vagy 1-2 millió forintos költségen kivitelezhetőek, és a használati értékük szinte semmivel sem kevesebb. Fedett legyen, esőtől, hótól védje az autót, és legyen közvetlen kapcsolata a házzal, hogy rossz időben ne kelljen a csomagokat cipelve elázni, esetleg végigtolni a babakocsit a sárban. Viszont az, hogy egy fűtött, szigetelt, falazott épületrész legyen, a mai korszerű autók világában feleslegesnek tűnik. Ha sok tárolóhelyre van szükségünk, akkor is költségkímélőbb egy konténert, vagy fészert felállítani a telken, mint 20-30-40 négyzetméteres masszív tárolókat építeni legalább 6-12 millió forintos többletköltségen. Ráadásul a garázsépítés áfakulcsa 27 százalék, tehát a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa sem vonatkoztatható rá.
Tető
A lapostető általában 15-18.000 forint/négyzetméter árral olcsóbb a hagyományos magastetőnél. Ez egy 100 négyzetméteres háznál 1,5-1,8 milliós megtakarítást jelenthet. Ha olcsón akarunk építeni, mindig érdemes lapostetőt választani, de a szigetelésére nagy hangsúlyt kell fektetnünk.
Magastető esetén a leginkább költséghatékony választás a szeglemezes tetőszerkezet, valamilyen hagyományos, cserép-vagy cserepeslemez fedéssel (a korcolt lemezfedés az egyik legdrágább, és kevesen is értenek hozzá igazán). Olcsó lehet még a zsindelyes fedés is. A szeglemezes tetőszerkezet munkadíja lényegesen kevesebb, mint a hagyományos tetőké, összességében 20-25-30 százalék megtakarítást jelent. Ez annak is köszönhető, hogy a szeglemezes rácsos tartós tetőszerkezet alsó öve maga a könnyűfödém, így a födémre már nem kell külön költséget számolnunk. A tető dőlésszöge, felülete, formája is befolyásolja az árat. Érdemes egyszerű, törések nélküli tetőformát választani, minél kisebb felületűt, túllógások, élek, vápák, extrák nélkül.
Általában olcsóbb magastetők esetén ún “hidegtetőt” csinálni, azaz a födémet szigetelni, és nem a tetősíkot. Viszont, ha később tetőtér-beépítésben gondolkodunk, akkor érdemes már előre megcsinálni inkább a tetősík hőszigetelését és gipszkarton dobozolását.
A tetőtéri ablakok viszonylagosan drágák (kb. 250.000 forint/db ártól kezdődnek), olcsó ház esetén nem éri meg tetőablakokat beépíteni, főleg akkor, ha nincs lakótérré alakítva. Ha azonban később tervezzük a beépítését, olcsóbb az építkezés során már beépíteni az ablakokat, mint később bontani és berakni őket utólag.
Födém
Ha olcsón akarunk építeni, válasszunk könnyűszerkezetes födémet (fagerendás, rácsos tartós födém). Nagyon jelentős, milliós megtakarítási lehetőség az építkezésben, anélkül, hogy észrevennénk a használat során. Ezek a födémek képviselik jelenleg a legjobb árat a piacon. A második legjobb választás a nehezebb födémek közül az E-gerendás födém, vagy a JS födém, esetleg a Leier körüreges födém, ami még mindig legalább 20-30 százalékkal olcsóbb, mint a legdrágább, a monolit vasbeton födém technológia. Költséghatékony építkezéshez nem javasolt a monolit vasbeton födém, ráadásul a száradási ideje is jelentős.
Lépcső
A legegyszerűbb technológia a gipszbeton lépcső, amit gyorsan és olcsón tudnak építeni. A hagyományos lépcsőkhöz képest jelentős a költségmegtakarítás, általában 7-800.000 forint körül megépíthető.
Kémény
A mai, korszerű épületekbe többnyire már jellemzően nem szerelünk gázfűtést, és kémény sem szükséges. Egy épített, olcsóbb kémény is 1,2-1,4 milliós pluszköltséget jelent, amihez még hozzáadódik az engedélyeztetése is. Szintén emiatt nem javasolt olyan kandalló sem, amelynek kéményre van szüksége, esetleg elektromos látványkandallóval, vagy hasonló megoldásokkal pótolható.
Cikksorozatunk következő részében folytatjuk a takarékossági szempontok kitárgyalását. Többek között kitérünk az emeletes és földszintes ház építésének költségeire, az aljzati rétegre, a szigetelésre és a gépészetre is.
A cikket írta Virág Gergő, az Imperial Holding Group vezető szakértője. Díjmentes szakmai és személyre szabott tanácsadás: info(kukac)imperialholding.hu
