Szép éveken van túl a lakáshitelezés

Több szempontból is új időszak indult el a lakáshitelezésben az elmúlt hónapokban. Persze nem egy adott pillanatról van szó, hanem több, párhuzamosan kialakuló, de egymásra hatással lévő folyamatról. Az infláció miatt megkezdődtek a jegybanki kamatemelések a múlt év közepén, ezek pedig – lassan és nem teljes mértékben, de – beépülnek a lakáshitelkamatokba. A koronavírus-járvány és az orosz–ukrán háború kedvezőtlen gazdasági hatása bizonytalanabb gazdasági környezetet hoztak.

Ráadásul az elmúlt hetekben lényegében kifutott a magyar lakáshitel-történelem egyik legjobb konstrukciója, a zöld lakáshitel, amelyet energiatakarékos új lakásokra lehetett igényelni szuperkedvezményes kamat mellett.

Azt egyelőre nem lehet tudni, hogy a jegybank újraindítja-e a programot, az MNB jelezte nyitottságát, ám azt is, hogy csak egy szélesebb gazdaságpolitikai koncepció keretében látja megvalósíthatónak a folytatást, amelyben a kormány és a bankok részt vállalnak.

További fontos kérdés lesz, hogy a most megalakuló új kormány és a különböző minisztériumok milyen lakáspolitikai, lakáshitelezési lépéseket tesznek, milyen programokat indítanak a meglévők mellett. A miniszterelnök nemzetközi sajtótájékoztatóján jelezte, hogy a családtámogatási program elemeit az új kabinet fenn akarja tartani, lehetőség szerint szélesíteni fogja.

Mindezek a korábbi, elsősorban a pandémia előttihez képest új korszakot vetítenek előre.

Csúcson az állomány, de kevés a szerződés

Az új időszak kezdete apropóján a money.hu a hivatalos adatok alapján áttekintette, mi is történt a lakáshitelpiacon a 2008-as válság óta. 

• Az állami lakástámogatási rendszer 2015-ös indulása idején 746 ezer élő lakáshitel-szerződést tartottak nyilván a bankok – döntő részben még a 2008 előtt felfutó (devizaalapú) lakáshitel-felfutás eredményeképpen, amikor is 839 ezer szerződésnél ütött be a gazdasági világválság. 
• Az elmúlt évek kedvező gazdasági helyzete ellenére még a 2015-ös szinteket sem sikerült elérni. 2021 végén 682 ezer élő lakáshitel-szerződése volt a magyar polgároknak a bankokkal. Ez 2 százalékos növekedést jelentett az egy évvel korábbi, 668 ezres állományhoz képest. 
• A lakáshitel-állomány összege a devizahitelek elszálló árfolyamai miatt 2010-ben 4284 milliárd forintos szintre emelkedett. A 2015-ös forintosítás évében 3000 milliárd forint alá csökkent az állomány.
• Erről a szintről indult újra az emelkedés. A lakáshitel-állomány 2020 végére ismét meghaladta a 4000 milliárd forintot, 2021-ben pedig közel volt a 4600 milliárd forinthoz, ami abszolút csúcs.

Tovább ér a (jövedelem)takaró

A lakáshitelek állományának elmúlt években tapasztalt növekedés már jóval egészségesebb képet mutat, mint a 2010-es évek elején. A jobb gazdasági helyzetben a bérek is számottevően növekedtek, ami – a jegybank hitelfékszabályait is figyelembe véve – a korábbiaknál kisebb eladósodás mellett is magasabb kölcsönök felvételét tette lehetővé. A másik oldalon természetesen az áll, hogy az ingatlanok ára is emelkedett. Ennek köszönhetően 

• a 2021-ben új lakásokra felvett átlagos lakáshitel összege 16,1, a használt lakások esetében 11,9 millió forint volt, ami 16, illetve 13 százalékos emelkedést jelent a 2020-as értékhez képest. 
• Ötéves visszatekintésben az új lakásokra felvett hitelek átlagos összege 137, a használt lakásoké 95 százalékos emelkedést mutat. 

A magasabb hitelösszegeknek köszönhetően a kölcsönök futamideje is növekedett. 

• A tavaly folyósított hiteleknél az új lakásokra felvett kölcsönöket átlagosan 18,2, a használt lakásra felvett hiteleket 17,2 év alatt akarták törleszteni az adósok. 
• Öt évvel korábban, 2016-ban az új lakások esetében 14,1, a használt lakásoknál 13,9 év volt a hitelfelvételkori átlagos futamidő. 

A támogatott hitelek aranykora jön

Az adatokból az is látszik, hogy a növekedés egyre nagyobb része az állami, jegybanki támogatási konstrukciókhoz kötődik. 

Egy évvel korábban, 2020-ban a támogatott hitelszerződések száma még nem érte el a 20 százalékot, öt évvel ezelőtt, 2016-ban pedig alig haladta meg a 15 százalékot. 2021-ben a bankok részéről befogadott, 1308 milliárd forintnyi lakáshiteligény 19 százalékát, 247 milliárd forintot tettek ki a támogatott konstrukció keretében megítélt kölcsönök. 2020-ban csak a folyósítások 16,2 százaléka kötődött a támogatott hitelekhez.

Azt, hogy a támogatott hitelek térnyerése a szerződések számában jelentősebb, a money.hu szakemberei szerint az magyarázza, hogy a támogatott hitelek felső korlátosak. A csok esetében 15, a babavárónál 10, a felújítási hitelnél pedig mindössze 3 millió forintnyi kölcsön kapható. 

A teljes fennálló lakáshitel-állományon belül ugyanakkor a támogatott hitelek részaránya egy év alatt 0,5 százalékponttal 16,7 százalékra emelkedett. Az idei évben a piaci lakáshitelkamatok emelkedése miatt felértékelődtek a fix, olcsó törlesztőrészletet biztosító támogatott konstrukciók. Ezek a hitelek eddig taroltak – 2022 márciusában a folyósított hitelek 47 százaléka már valamilyen támogatott konstrukcióban került kihelyezésre –, a money.hu várakozásai szerint 2022 végére a lakáshitel-állomány több mint negyedét támogatott kölcsönök tehetik ki.