Mindig gúnyos mosoly jelenik meg rajtam, amikor olyan ingatlanhirdetést kapok/látok, ahol a fő hívószó az, hogy a tulajdonos építőiparral foglalkozik és saját magának építette vagy újította fel az épületet.

Bármilyen szakmában is dolgozol, mindenhol vannak előírások és szabványok. Ezek arra szolgálnak, hogy a kivülállók és vásárlók/fogyasztók részére biztosítsanak egy elvárható standardet.
Képzeld el, ha egy AUDI-gyárban a reggeli és délutáni műszak emberei másképp csinálnák ugyanazt a szerelési munkát. Például az egyik autóban más csavarokkal rögzítik a fékeket, mint amit előírnak.
Az ott dolgozó munkásember szerint baromság az erősebb csavar és annyira meghúzni, hiszen JÓLVANAZÚGY, nem?
- Ha magamnak csinálnám, a franc se tenné bele azokat a bumszli csavarokat... elég belőle a kisebb, könnyebb vele dolgozni! Nem, öreg?
Szerencsére ott vannak az előírások és ellenőrzések... az AUDIban.

MI A BAJOM A KIVITELEZŐKKEL?

Számtalan esetben látom, hogy egy kőműves vagy ingatlanos előlépteti magát ingatlanfejlesztőnek és fejest ugrik az ingatlanok építésére. Ha kivitelező, a saját szakmájában feltételezhetően otthonosan mozog, legyünk jóhiszeműek. De mi van a többi szakággal, szakmunkával?

Évekig foglalkoztam kivitelezéssel, így tudom, hogy az építésszervezés egy külön tudomány, ami papíron leírva/olvasva egy dolog, tapasztalat nélkül viszont rémálom.
Ott vannak a határidők, az épitőanyagok érkezése/beszerzése, az árak folyamatos növekedése, valamint az egyes szakemberek időbeli ráérése.
Ha pl a párazárás nem kerül fel, a villanyszerelőt halasztani kellene. Ehelyett elkészül a villanyszerelés, sok száz helyen áttörve a majdani párazárást...

Minden kivitelezőnek vannak olyan "szakember" ismerősei, akik olcsón megcsinálják az adott munkát, hiszen csináltak már ilyet ezerszer. Igaz, hogy segédmunkásként, de LÁTTÁK hogyan készül, pofonegyszerű az egész.
A legrosszabb, hogy nincs SENKI a beruházás felett, aki FELELŐS műszaki ellenőrként átfogná az egészet és leállítaná a hülyeséget.

Új és használt, valamint a felújított ingatlanok esetében is más a helyzet, nézzük ezeket külön.

ÚJ ÉPÍTÉSŰ INGATLAN

Bizonyos körökben nagyon elterjedt, hogy az új építésű ikerház egyik felét (vagy többlakásnál egyik lakást) úgy hirdetik, hogy a fiamnak/húgomnak/anyámnak épült, csak időközben meggondolták magukat, ezért eladó a még sokszor be sem fejezett épület.

Higyjétek el, nagyon sokszor hallottam az elmúlt években sokfelől, ezek 90%-a természetesen nem volt igaz.

De miért is baj az, ha így hirdetik?

A naív érdeklődő még mindig bedől az ilyen bullshiteknek és hajlamosabb átsiklani a hibák felett és nyugtatja a kisördögöt a bal vállán, ha mégis lát valamit. Hiszen ha magának vagy rokonnak építi a kivitelező, akkor rossz nem lehet...

Ebben az esetben tehát a legtöbbször csak az érdeklődő megtévesztése a cél, egyszerű marketingfogás. Mint az autóknál az idős, nemdohányzó, orvos, stb eladótól.

Nagyobb baj, ha a marketingfogáson túl előjönnek a spórolási dolgok, amikkel munkanemenként pár százezer forint kihúzható a beruházásból anélkül, hogy ez feltűnő lenne. Két tucatnyi munkanemnél ez már elég szép summa tud ám lenni... egy hozzám hasonló hozzáértő nélkül ezeket nem fogod észrevenni.
A hibák pedig jobb esetben "csak" korai felújításokat generálnak, rosszabb esetben komoly szerkezeti problémákat okozhatnak.

HASZNÁLT INGATLAN

"Apám építette"
"Gyerekként itt toltam a talicskát"

Az ilyen épületeket annak idején is többnyire kalákában építették, ahol összegyűlt a rokonság dolgos fele, közöttük több-kevesebb szakemberrel. Mindez a korlátozott építőanyag beszerzési- és kevés variálási lehetőséggel olyan épületeket eredményezett, amik mostanra jól feltérképezettek, de rendkivül elavultak energetikailag és gépészetileg.

A "több cement" nem jelenti azt, hogy az a beton akár csak megközelítené azt a szilárdságot, amit manapság elvárunk egy vasbeton szerkezettől. Pláne, mivel akkoriban nem léteztek méretező szoftverek, sem pedig a mostani szigorúbb előírások, így egyáltalán nem evidens az, hogy pl a tetőtere beépíthető az épületnek, hiába állítja az eladó.

Egy vasbetonnal agyontűzdelt épület lehet jó statikailag/szerkezetileg, de nagyon bonyolulttá teszi a hőhídmentesítést és az energetikai felújítás is kevésbé szakaszolható.

Az utóbbi két évtizedben épült új, de mostanra használt épületek annyiban mások, hogy itt már komolyabb építőanyag-választék volt, tehát lehet a silányabbat és olcsóbbat is beépíteni.
Tipikus példa a tetőfólia, ahol a legolcsóbb hálóerősítésű fólia pár év alatt szertefoszlik, de a megfelelő(bb) fóliánál kb 30.000 Ft-ot meg lehet spórolni. Igaz, hogy mindezt egy 5 milliós tetőnél, de ha magának épít az ember, akkor minden fillér számít, nem igaz?

FELÚJÍTOTT INGATLAN

A legveszélyesebb kategória. Ha egy új ingatlannál 90%-ra tartom a hamisakat, itt 99%, hogy nem igaz.

Miért is?

A kóklerek elárasztották a szakmát, ahogy fentebb is kifejtettem. De míg az új épitésnél van némi hatósági kontroll a beruházás felett, a felújítás és korszerűsítés semmilyen papirmunkát nem igényel.

A gipszkarton nagyon népszerű anyag, jól használható MINDEN eltakarására. Gépeket fillérekért lehet vásárolni, de a több százezresek is pár ezer forintért kibérelhetőek egy-egy napra.

Nem minden tulajdonos csinál szar munkát szándékosan, haszonszerzésből. De egy festés, kis gipszkartonozás, laminált parkettázás máris szemrevalóbbá teszi az ingatlant, nem nagy költségért.

Nemrég voltam egy olyan épületet megnézni, ahol a tulajdonos sok százmilliós beruházásokat csinál, az eladó ingatlanát "felújított"-ként hirdeti.
Mit találtam?
1. A loggiáknál nem csinálták meg a vízszigetelést és hőszigetelést, csak kapott egy új burkolatot. Már kopognak a lapok...
2. A vízvezeték cső KPE a vízórától. Majd ötrétegű cső, majd PPE, majd KPE, majd horganyzott. Mindez 10 méteren belül. A felújított és újjáépített konyhában a falban lévő vízvezeték maradt a 30 éves horganyzott cső. Csak 1.5 métert kellett volna kicserélni...
3. A homlokzati hőszigetelés előtt illett volna a villanyórát szabványosítani, illetve növelni a teljesítményt, mivel 1x32A van: villanytűzhely, három klíma, elektromos autótöltés, és egyebekre. Tudom, hogy egyesek szerint ezzel nincsen semmi gond... szerintem van.
4. A homlokzati hőszigetelést az ereszdobozig csinálták meg, a koszorú szépen hőhidas maradt.
... és még folytathatnám.

Tudok olyan ingatlanhirdetést mutatni, ahol a 110 milliós tóparti ingatlan a manapság divatos antracit és fehér máz alatt egy 40 éves cseh faház, korának megfelelő (és rossz) állapotban. De tudok ilyet mutatni a Wekerlén, Óbudán, Pécs mellett vagy Debrecenben is. Nem lokális a dolog, hanem országos.
Megint csak az autós példát tudom hozni: a kicsit/nagyon megtört autók ezerszám jönnek be az országba, ahol aztán ügyeskedők felpofozása után megjelennek "megkímélt állapotú"-ként a hahun.

Kényelmes és jó dolog megvásárolni egy azonnal költözhető, látszatra jól felújított épületet egy jó helyen, de higyjétek el, ezek zöme belülről rohad.

TANULSÁG

Mindig elmondom, hogy legtöbbször jobb egy lepusztult, de szerkezetileg jó épület a felújítottal szemben.
Igen, ezt költséggel, tetemes idővel és türelemmel lehet felújítottá tenni, de ha ez megfelelően dokumentálva és irányítva van, az ténylegesen és nyugodt lelkiismerettel értékesíthető későbbiek során az ingatlanpiacon, vagy évtizedekig lakható újabb felújítás nélkül.

Sajnos még az én műszereimmel sem látok bele mindenhová, sok apró jelből tudok következtetni arra, amit a szemle után mondok és írok le véleményként.

A legfontosabb: legyen valaki a vásárlás előtt, aki ránéz és el meri mondani azt, amit talál.

GYANAKODJATOK!

A bejegyzést kommentelni

a weblapomon lehet.

---