Építész tervezőként több olyan ügyfelem is volt már, aki a lehetőségeihez mérten túl nagy házat szeretett volna. Volt, amikor ez csak az építés során derült ki, de volt olyan is, hogy előre lehetett látni, bizony kicsi lesz az a takaró. Nem szeretem a kudarcos történeteket, a meg nem valósuló házakat pláne nem. Egy gondos és hosszú tervezési folyamat után szomorú megtudni, ha bele sem vágnak az építésbe, így a projektbe beletett figyelem és sok teremtő gondolat mind kárba vész. Nem sokkal jobb az az eset sem, mikor az évekig húzódó építés végére fogy ki a háttér, így éppen csak azok a részletek nem készülnek el, amelyek elengedhetetlenek lennének mondjuk az épület publikálásához.
Természetesen minden tervezési folyamat elején felteszem a kérdést, mennyi lesz az annyi, ezt kötelező is megtennem, hiszen a tervezési programba bele kell írni a főbb keretszámokat. A gond ott keletkezhet, amikor a megbízó nem veszi komolyan a tervező felől érkező jelzéseket és ragaszkodik egy-egy (túlzó) elképzeléshez. Évekkel ezelőtt több alkalommal is jártam úgy, hogy a folyamatba egyszer csak bekerült egy kéretlen tanácsadó, aki lyukat beszélt az ügyfél hasába és ezen ment félre a dolog. Spirituális lakberendező barátnőtől a tervezésben magát jártasnak gondoló kivitelezőig találkoztam már sok mindennel, a történetben egy volt a közös: a ház nem úgy és nem abban a formában épült meg, ahogy ki lett találva, a lehetőségeiknél nagyobbat akartak és emiatt hosszú-hosszú évek óta sem sikerült befejezniük az építkezést.
Ez a terv egyedi és személyes tervezési folyamat során, csaknem háromnegyed év alatt készült el, gondos figyelemmel, a legapróbb részletekre kiterjedően, sajnos mégsem épült meg (látványterv: Skandivisual)
Kultúremberként nyilván van az a pont, amikor nem erőlteti az ember a dolgot, és ráhagyja a másikra, hogy csinálja meg, amit annyira szeretne. Elvégre az ő pénze – illetve az ő nem létező pénze. Hagyjuk is. De mit lehet tenni, hogy reálisabban lássuk előre, mit engedhetünk meg magunknak? Pláne ma, amikor folyton változnak az árak? Ha a változó piaci környezet miatt teljesen biztosra nem is mehetünk, azért vannak a kezünkben fogódzók, amelyek segítségével meghatározhatjuk, mit is engedhetünk meg magunknak.
Az első ilyen kapaszkodó az úgynevezett négyzetméter ár. Ne valami egzakt számot képzeljünk el, ráadásul sok is a vita körülötte, mégis gyakran használjuk az előzetes kalkulációk során. Van, aki szerint a négyzetméter ár bruttóban értendő, van, aki szerint csak a nettó hasznos alapterületre vonatkozik. Lehet nézeteltérés abból is, hogy akkor most a megadott számban benne van-e a tervezési folyamat ára (építészet, tartószerkezet, gépészet, elektromosság, geodézia, talajmechanika, igény szerint belsőépítészet, kerttervezés) vagy kizárólag a beépített anyagok ára és ennek munkadíja van benne? És akkor még nem szóltunk az építés szakmai felügyeletéről (tervezői művezetés, műszaki ellenőrzés, menedzsment) aminek szintén látható költsége van. Ezeket a kérdéseket úgy szoktuk feloldani az első becslések során, hogy a fentiek nagyságrendi összes költségét a projekt várható bekerülési költségének arányában határozzuk meg.
Az utolsó olyan tényezőről is érdemes még szót ejteni, ami miatt nehézkes előre árat mondani – ez pedig nem más, mint az igényszint meghatározása. Míg a szerkezet építés ára a jellemzően használt anyagokból előre jobban kalkulálható, a végső munkálatok díja már kevésbé. A beépítésre kerülő külső-belső burkolatok, beépített bútorok, világítás, szaniterek, de akár a nyílászárók minősége és ára jelentős szórást mutathat, a határ bizony a csillagos ég. Ezért érdemes ezeket előre tisztázni, mit szeretnénk megcélozni magunk számára az építéssel.
És akkor nézzünk konkrétumokat is a hosszúra nyúlt bevezető után. Jelenleg több saját tervezésű épület kivitelezését is nyomon követem, illetve az egyik projektem építés menedzsmentjét is elvállaltam, ezért a korábbiaknál kicsit részletesebben kezdek rálátni az építési folyamatok költségeire. Erre alapozva mondom a következőket, elsősorban az építkezők segítése érdekében, de kérem ne kövezzen meg senki érte, aki másként gondolja. Köszi előre is. Tehát családi ház léptékben azt látom, hogy egy négyzetméter várható bekerülési költsége ma (ma, azaz kb. 2021 ősztől 2022 nyárig) 700.000 – 1.000.000 Ft között alakul. A pontos érték függ a fentebb meghatározott igényszinten túl attól is, hogy az ország mely részén szeretnénk építkezni, milyen konstrukcióban (saját építésszervezés vagy generálkivitelezés) illetve kismértékben a választott építéstechnológiától. Aki most vág bele, annak az idei építkezés ráadásul már nem reális, 2023-ban pedig a jelenlegi hírek szerint akár további 15-20 százalék áremelkedés várható.
Ezt a házat három éve terveztem Budára, a felépítése a környezetbe illesztés miatt nehéz "szülés" lett. Most már csaknem készen van, éppen csak az utolsó simítások, a a fa homlokzati kiegészítők hiányoznak róla. Anélkül viszont sajnos még mindig nem beszélhetünk kész épületről (látványterv részlet: Skandivisual)
Ahhoz, hogy a megbízó előre tudjon gondolkodni, korábban összeállítottam az ügyfeleim számára egy kérdéssort is, ezt alább szintén megosztom, hátha segítség tud lenni. A lenti kérdések segítségével otthon mindenki előre meghatározhatja, mit is szeretne, mire van szüksége, az egyes funkciók közötti rangsorolást pedig elősegíti, ha az egyes helyiségekhez egy körülbelül négyzetméter értéket is társít. Az oszlop alján az egyes helyiségek méretét összeadva végül megkapja, hogy mekkora házat is szeretne pontosan. A kapott méreteket a fentiek alapján felszorozva kap egy nagyságrendi értéket a tervezett építkezés költségéről.
Kérdések új lakóépület építés tervezési programjának összeállítása előtt
- milyen funkciók legyenek az épületben? A megfelelő helyiségeket húzzátok alá! Körülbelül négyzetméter értéket is próbáljatok egy-egy helyiséghez mellé rendelni. A számot a bal oldali helyre írjátok!
pl.: - szeparált előtér 5m2 ………
- szeparált előtér ……… ………
- előtér lakótérrel egybenyitva ……… ………
- külön konyha ……… ………
- konyha-nappali ……… ………
- külön nappali ……… ………
- kamra ……… ………
- fürdőszoba káddal, zuhanyozóval, két mosdóval, wc-vel, bidével ……… ………
- fürdőszoba káddal, zuhanyozóval, egy mosdóval, wc-vel, bidével ……… ………
- fürdőszoba káddal, egy mosdóval, wc-vel, bidével ……… ………
- fürdőszoba káddal, egy mosdóval, wc-vel ……… ………
- fürdőszoba zuhanyozóval, egy mosdóval, wc-vel ……… ………
- fürdőszoba zuhanyozóval, egy mosdóval, wc nélkül ……… ………
- wc mosdóval ……… ………
- wc és zuhanyozó ……… ………
- mosókonyha ……… ………
- gépészeti tér ……… ………
- mosókonyha és gépészeti tér egyben ……… ………
- hálószoba franciaággyal, dolgozósarokkal, gardróbszekrénnyel ……… ………
- hálószoba franciaággyal, dolgozósarok nélkül, gardróbszekrénnyel ……… ………
- hálószoba franciaággyal, dolgozósarok nélkül, gardróbszekrény nélkül ……… ………
- hálószoba szimpla ággyal, dolgozósarokkal (pl. egyfős gyerekszoba) ……… ………
- hálószoba emeletes ággyal, két dolgozósarokkal ……… ………
- vendégszoba franciaággyal ……… ………
- vendégszoba szimpla ággyal ……… ………
- dolgozószoba asztallal, kanapéval ……… ………
- dolgozószoba asztallal, kanapé nélkül ……… ………
- gardrób helyiség hálószobából nyílóan ……… ………
- gardróbhelyiség hálószobától szeparáltan ……… ………
- hobbyhelyiség ……… ………
- wellness ……… ………
- tároló ……… ………
- A fenti lista a teljesség igénye nélkül, gondolatébresztő kíván lenni. Ha valamelyik helyiségből többet szeretnétek, tegyetek a méretszám mellé egy szorzót is. Gondoljátok át, milyen egyéb helyiség(ek)re lehet még szükségetek? Gondolkozhattok egyes funkciók összevonásában is! Pl. mosókonyha és tárolóhelyiség.
- Adjatok nevet neki és rendeljetek hozzá méretet!
………………………………………………………….. ……… ………
………………………………………………………….. ……… ………
………………………………………………………….. ……… ………
………………………………………………………….. ……… ………
………………………………………………………….. ……… ………
………………………………………………………….. ……… ………
Lakófunkciók nettó mérete összesen: ……… ………
Közlekedő területek aránya további 5% (kompakt szerkesztés)
Közlekedő területek aránya további 10% (kényelmes szerkesztés)
Közlekedő területek aránya további 15% (térkompozíciós szerkesztés)
Összes nettó alapterület (lakófunkciók nettó mérete plusz közlekedők): ……… ………
Egy lakó négyzetméter megépítése a jelen (2022) piaci körülmények között nagyságrendileg rámondhatjuk, hogy 800 ezer Forint. Ez az érték sok tényező hatására módosulhat, lefelé, vagy felfelé. (Pl. a falak beleszámítanak-e, miből épül a ház, milyen szerkezetű a ház, ki(k) építi(k) a házat, mikor épül a ház (2023-ban további 15-20% várható) stb. Átlag értéknek azonban vehetjük. Ennek ismeretében kérlek gondoljátok át még egyszer, és az előbb meghatározott helyiségméretek mellé írjatok újra egy négyzetméterszámot! A tapasztalat azt mutatja, hogy nagy lehetőségek vannak a kompakt megoldásokban, sokszor valós kompromisszum nélkül. Ha marad a méret, akkor is írjátok mellé! A végén kérlek adjátok össze a két oszlopot, hogy lássátok a különbséget!
Van-e a fenti lakófunkciók között olyan, amit szuterén szinten valósítanátok meg? A vonatkozó négyzetméter árat szorozzátok fel további húsz százalékkal!
Érdemes még átgondolni, hogy szeretnétek-e a kiegészítő funkciók számára külön melléképületet építeni, és ha igen, pontosan milyen funkciókkal? Alább megadok példákat Ezek természetesen lehetnek a főépülettel egybeszerkesztve is (a szabályozás nem mindenhol enged melléképületet), és lehetnek külön is. Ami miatt érdemes őket külön tárgyalni, a lehetséges ár. A melléképület bekerülési költsége technológiától és igényszinttől függően ugyan erősen változó lehet, de előzetesen vehetjük hatvan százalék körül: 500 ezer/m2 (2022)
- kerti tároló ………
- egyéb tároló ………
- hobbyműhely ………
- autóbeálló, fedett, nyitott ………
- autóbeálló fedett, zárt ………
- autóbeálló, fedett, zárt, hobbyműhellyel egyben ………
- üvegház ………
- nyári konyha ………
- szauna ………
- szaletli, kerti kiülő ………
Egyéb lehetséges funkciók egy melléképületben:
- …………………………………………………………………………. ………
- …………………………………………………………………………. ………
- …………………………………………………………………………. ………
- …………………………………………………………………………. ………
- …………………………………………………………………………. ………
Kiegészítő funkciók nettó mérete összesen: ………
Van-e a fenti, kiegészítő funkciók között olyan, amit szuterén szinten valósítanátok meg? A vonatkozó négyzetméter árat szorozzátok fel további húsz százalékkal!
Lakófunkciók várható bekerülési költsége: ……………………………….
Kiegészítő funkciók várható bekerülési költsége: ……………………………….
Várható építési költség összesen: ……………………………….
A fent meghatározott értékek semmilyen formában és módon nem minősülnek ajánlatnak. A lista pusztán az előzetes gondolkodást kívánja segíteni egy tervezési program meghatározása előtt. A lista nem tér ki az otthonteremtés további tételeire, például telekvétel vagy kertépítés. Ezekről érdemes más forrásokból tájékozódni. A fenti listát a csatolt blogbejegyzés ismeretében érdemes használni, amely kitér az előzetesen megadott négyzetméter ár lehetséges buktatóira. Pontosabb kalkuláció csak kész kiviteli tervek ismeretében lehetséges. Akik egyszerűbb tervezési programban és kompakt megoldásokban gondolkodnának, azoknak ajánlom figyelmébe az Égigérő Házakat. Összetettebb tervezési program esetén érdemes teljesen egyedi és személyre szabott tervezési szolgáltatást választani.
