Tíz éve nem történt ilyen az ingatlanpiacon, de már látszanak a mélypont nyertesei

Nagyon gyenge három hónapot tudhat magának az ingatlanpiac, az elmúlt több mint 10 év leggyengébb időszakát – értékelte 2023 első negyedévének teljesítményét Balla Ákos. Mind a tranzakciószám, mind a kereslet meredek lejtőre került, bizonyos ingatlantípusok esetében akár 50 százalékot meghaladó mértékben.

Még a jobb lokációkban is 40-50 százalékos kereslet-visszaesés tapasztalható, a kevésbé felkapott környékeken ez akár 60 százalékos is lehet

– tette hozzá a Balla Ingatlan tulajdonosa.

Hasonló visszaesést tapasztaltak az Otthon Centrumnál (OC) is. Adataik szerint mind a használt, mind az új típusú ingatlanok esetében nagyjából felére esett vissza a forgalom. A karácsonyi időszak hagyományosan nem az ingatlanpiac legproduktívabb időszaka, ám a január általában jól indul. Idén azonban nem így történt, a kedvezőtlen helyzet pedig februárra, illetve márciusra is kitartott. „Kevés ingatlan után érkezik be érdeklődő telefonhívás, hasonlóan alakulnak a megtekintések, ebből kifolyólag pedig a tranzakciószám is.”

Balla Ákos szerint ugyanakkor ezek a folyamatok nem érték váratlanul a piacot. A jelenlegihez hasonló gazdasági környezetben lassul a piac, főként a kisebb értékű ingatlanok iránt van kereslet. Ez az érték ugyanakkor a fővárosban és vonzáskörzetében nem tud 30 millió forint alá menni, hiszen ezeken a területen nincsenek ingatlanok ezen érték alatt.

Kínálati piac kezd kialakulni, mindenki kivár

Az Otthon Centrum szakértői szerint a jelenlegi helyzet elsősorban a magas hitelkamatokban és az inflációban keresendő. Ezek hatására megfordult a piac, többen szeretnének eladni, míg az érdeklődők száma csökkent, vagyis kínálati piac kezd kialakulni a szektorban. A magas kamatok miatt a hitelpiacról kiszorulók az albérletpiac felé fordultak. „Mindenki kivár: a vásárlók reménykednek egy kedvezőbb hitelkonstrukcióban és árban, az eladók pedig nem érzik annak szükségességét, hogy rohamtempóban, áron alul értékesítsék ingatlanjukat” – közölte az OC.

Árérzékeny kereslet

Míg korábban az agglomerációban 80–100 millió forintig is elment a használt lakások iránti kereslet, addig jelenleg ez 70 millió forintnál megáll. A budapesti ingatlanok esetében ez szintén 80–100 millió forintról 50–80 millió forintra esett vissza – ismertette Balla Ákos.

A napjainkban tapasztalható kedvezőtlen gazdasági folyamatok közepette rendkívül megnőtt a lakosság árérzékenysége az ingatlanok tekintetében is. Éppen azért az az eladó, aki kivár és ragaszkodik az általa meghatározott árhoz, csalódásra, valamint kevés bejövő hívásra számíthat – tette hozzá. Arra számít, hogy a megmaradt kereslet főként a használt ingatlanok irányába mozdul el.

Az elmúlt időszakban az áfakedvezmény, valamint az állami támogatások (csok, babaváró hitel) által is fűtött újlakás-piac jelentős megtorpanásából a használt ingatlanok profitálhatnak, »hiszen lakni kell valahol«, így a lakosság ebbe az irányba mozdulhat el inkább.

Míg korábban a kedvező feltételekkel elérhető hitelkonstrukcióknak köszönhetően sokan cserélték le használt lakásukat új építésűre, addig a jelenlegi magas hitelkamatok, valamint a hitelhez jutás feltételeinek szigorítása miatt gyakorlatilag bezuhant a hitelből történő ingatlanvásárlás, így ezek az ugrások elmaradnak, ami a használtlakás-piac erősödését eredményezi. Ám a korábbi szint mindössze 70-80 százalékát érheti csak el, illetve magasabb önerő és kisebb összegű hitel egyvelegéből állhat össze. „A korábbinál kisebb hitelek felvételével rendeződhet a használtlakás-piac” – jegyezte meg Balla Ákos.

Az Otthon Centrum szakértői rámutattak, hogy a tavalyi első félévben még a szokásos ügymenet volt tapasztalható a hitelpiacon, majd a második félévtől jelentősen csökkent a hitelből vásárlók aránya, és az idei év első három hónapjában sem alakult másképp. Mivel jelentősen nőttek a törlesztőrészletek, csökkent azok köre, akik hitelképesek. Míg azok, akik mégis hitelképesek, jobban meggondolják, hogy érdemes-e most hitelhez folyamodni, így ők is inkább kisebb lakást vagy albérletet választanak.

Van, ahol már tetten érhető az árcsökkenés

Országos átlagban minden használt típus esetében nőttek az árak az előző negyedévhez képest, ugyanakkor ennek mértéke jelentősen csökkent idén. Sőt olyan térségek is vannak, ahol megállt az áremelkedés – derül ki az Otthon Centrum felméréséből. Például a külső pesti kerületekben található téglalakások négyzetméterára 3 százalékkal csökkent, míg az agglomeráció panellakásainak ára átlagosan 9 százalékkal lett kevesebb.

Budapesten a használt lakások négyzetméterára meghaladta az egymillió forintot (1,017 millió) az idei első három hónapban. Az OC az V. kerületben mérte a legmagasabb fajlagos árat (1,73 millió forint), melyet I. kerület (1,45 millió), valamint a XIII. kerület (1,26 millió forint) követett. Millió forint alatti árak főként a külső pesti kerületekben fordultak elő, ahol 787 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. A vidéki városok közül Debrecen a legdrágább átlag 720 ezer forinttal négyzetméterenként.

Egyelőre a téglalakások árában látszik legkevésbé a jelenlegi válság hatása, hiszen az első negyedévben mért 874 ezer forintos négyzetméterár országosan az előző negyedévhez képest 8 százalékkal, az előző év azonos időszakához képest 24 százalékkal magasabb. A fővárosban egy kicsit másképp alakult a változás mértéke: az előző negyedévhez képest 5,6 százalékkal, az előző év azonos időszakához képest 20 százalékkal magasabb árak jellemzők.

A XI. és XIII. kerület holtversenyben a legdrágább átlag 845 ezer forinttal négyzetméterenként, míg a XIV. kerület 808 ezer forinttal a harmadik legdrágább. A többi kerületben jellemzően 650–750 ezer forint közötti négyzetméterárak jellemzők, míg a megyei jogú városok közül Veszprém számít a legdrágábbnak 620 ezer forinttal.

A panellakások országos átlagban 619 ezer forintos négyzetméterára mindössze egy százalékkal magasabb az előző negyedév értékénél, ugyanakkor az előző év azonos időszakához képest 21 százalékos áremelkedés zajlott le ebben a szegmensben is. A fővárosban az előző negyedévhez képest 5 százalékkal magasabb árak fordultak elő.

A családi házak átlagosan 359 ezer forintos négyzetméteráron keltek el országosan, ami az előző negyedévhez képest 8 százalékkal magasabb, ám éves viszonylatban mindössze 4 százalékkal emelkedtek az árak. A fővárosban azonban a 604 ezer forintos négyzetméterár az előző negyedévhez képest 18 százalékkal alacsonyabb, míg az előző év azonos időszakával megegyező, vagyis leginkább ezt a szegmenst érintette az energiaválság.

Eltűntek a toronydaruk

Az újlakás-piac piramisára szintén a hitelből vásárlók hordták a követ, ezért a hitelezés eltűnése komoly sebeket ejtett a piac testén. Eközben az új lakások ára folyamatos hegymenetben van, köszönhetően többek között a magas építési költségeknek.

A hitelezés visszaesése az új lakások iránti kereslet jelentős visszaeséséhez vezetett. „A beruházók részéről árvágásra van szükség, aki ezt megteszi, számíthat vevőre. Aki ezt nem lépi meg, annak lassul a projektje, ezáltal pedig az újak nem vagy késve indulnak el” – jelezte Balla Ákos, hozzátéve: az újlakás-piacon jellemzően tőkeerős beruházók vannak jelen, ezért ha lassabban is, de befejeződnek a projektek. A legtöbb esetben rendelkezésre áll elég forrás ahhoz, hogy a beruházó árcsökkenés nélkül kivárja a megfelelő időszakot, amikor a kívánt áron tudja értékesíteni az ingatlant, „maximum elhalasztja a következő projektjét”.

Akkor megy jól az újlakás-piac, ha a városban utazva toronydarukat látunk, amik azt jelzik, hogy épülnek a lakások. Jelenleg azonban nem látjuk ezeket a szerkezeteket, ezáltal csökken a kínálat, ami így közelít a szintén visszaeső kereslethez, a piac tehát megtorpan, de nem zuhan be

– mondta az ingatlanszakértő.

Mind Balla Ákos, mind az Otthon Centrum szakértői egyetértettek abban, hogy az építőipar gyengélkedése, az építőanyagok drágulása az újlakás-piacon csapódik le leginkább.

„Folyamatosan fogynak az új lakások iránt érdeklődők, ezért a fejlesztők többsége nem emelt árat az első negyedévben, sőt többen kedvezményeket biztosítanak a készpénzzel előre fizető ügyfelek számára. Az építőanyagárak (illetve a munkabérek) folyamatos növekedése miatt azonban nem lehet árcsökkenésre számítani” – jegyezték meg az OC szakértői.

Balla Ákos szerint az építőipar, valamint az újlakás-piac egyidejű gyengélkedése nyugalmi állapothoz vezethet. Az építkezések visszaesésének hatására „nem kell hajkurászni a kivitelezőket”, akiknek így – kereslet hiányában – „az apróbb munkákért is le kell hajolniuk”, ami egy viszonylag jó egyensúlyi helyzetet teremthet a piacon. Ez nem jelenti azt, hogy a kivitelezők – tekintve a magas építőanyagárakat, illetve munkabéreket – engedni fognak az árakból, pusztán elérhetőbbé válnak.

Köszöni szépen, jól van a bérlői piac

Az albérletpiac hagyományosan jól operál, ezen a területen a jelenlegi gazdasági környezetben sem tapasztalható visszaesés, erre egyedül a koronavírus-járvány időszaka jelentett kivételt, akkor is főként a rövid távú, turisztikai célú bérbeadás tekintetében.

Ha visszatekintünk az elmúlt tíz évre, az albérletpiac, köszöni szépen, jól van

– jegyezte meg Balla Ákos.

Az említett gazdasági tényezők miatt a vásárlói piacról kiszorult emberek a bérlői piacon találnak menedéket. Az adásvételi szegmens gyengélkedéséből az albérletpiac profitál.

A Balla Ingatlan tulajdonosa a jelenlegi bérletidíj-szint fennmaradását várja, számottevő emelkedés nem várható. „A bérbeadók számára is magasabbak lettek a megélhetési költségek, ezáltal végbement némi bérletidíj-emelés, ám nem az infláció szintjével azonos mértékben” – mutatott rá a szakértő.

Az Otthon Centrum – bár az eladói piachoz képest kisebb mértékű, de – az albérletpiacon is visszaesést tapasztal: az előző évhez képest 20-30 százalékkal.

Mi a helyzet a vásárlói tudatossággal?

Ellentétes véleményt fogalmaztak meg az Indexnek nyilatkozó szakértők arról, hogy az energiaválságot is magában foglaló kedvezőtlen gazdasági folyamatok hatására mennyire lettek tudatosabbak az ingatlant keresők.

Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a vevők többsége kifejezetten korszerű ingatlant keres, nagy hangsúlyt fektetnek a fűtéskorszerűsítésre, szigetelésre. „A korszerű ingatlanok iránti kereslet jóval magasabb, az ilyen típusú ingatlanok könnyebben is találnak gazdára. A műszakilag jó állapotú, illetve a korszerűtlen ingatlanok között mind az árat, mind az eladhatóságot figyelembe véve jelentős különbség alakult ki” – közölte az ingatlaniroda.

Balla Ákos ugyanakkor „szakmai csalódottságának” adott hangot. Szerinte a vásárlói tudatosság nem követte az energiaválság hatására objektív szemponttá vált fenntarthatóságot. „Ingatlankeresés során ennek a szempontnak nemcsak egynek kellene lennie a sok közül, hanem az egyik, ha nem a legfontosabbnak. Azonban az energiaválság, valamint az ahhoz kapcsolódó, tavaly nyár végi részleges rezsicsökkentés-kivezetés hatására sokan felkapták a fejüket, az ijedtség azonban gyorsan elült” – fogalmazott. Hozzátette:

Szakmai szempontból óriási felkiáltójelet láttam a jelenség mellett, a lakosság azonban gyorsan pontot tett a végére. Ne felejtsük azonban, hogy enyhe tél van mögöttünk, a kevésbé tudatos megközelítés egy keménybb tél esetében komoly arculcsapással érhet fel, hiszen a lakásállomány nagy része nem energiahatékony. Úgy érzem, ebben tekintetben némiképp homokba dugják a fejüket a vevők.

A hálózatba való visszatáplálás tilalmával a napelempiac földbe állt, aminek hatására gellert kapott az energiahatékonyság irányába tett elmozdulás.

Ezzel együtt Balla Ákos nem látja, hogy tömegesen zajlana a szintén energiahatékonyságot elősegítő hőszigetelés, nyílászárócsere. Továbbá a fűtéskorszerűsítéssel foglalkozó szaküzletek forgalma sem verdesi az eget, holott a mostani helyzetben „dübörögnie kellene a piacnak”. Az emberek nem rohamozzák ezeket a kereskedéseket, pedig a jelenlegi helyzetben ez igencsak indokolt lenne – mutatott rá.

„Nem egyszeri hatásról van szó, erről fog szólni a jövő. Ezért az épületek többségének el kellene érnie legalább a B kategóriájú energiatanúsítványt. A legtöbb ingatlan sajnos jelenleg messze van ettől a besorolástól” – mondta.

Fontos szerep hárul az ingatlanközvetítőkre

A jelenlegi helyzetben a szokásosnál is fontosabb szerep hárulhat az ingatlanközvetítőkre, akik mind eladói, mind vevői oldalon elejét vehetik egy áron alul vagy felül történő tranzakciónak. „Egy jó ingatlanközvetítőnek fontos szerepe lehet többek között az ár meghatározásában, az ingatlanhirdetés elkészítésében és feladásában, továbbá bemutatóvideó elkészítésében, a vásárlók előszűrésében, a szerződés előkészítésében és a szerződéskötésben, de az irreális elvárások tisztázásában is. Arról nem is beszélve, hogy a most kialakult helyzetben már nem olyan könnyű egy ingatlant értékesíteni, mint korábban, így felértékelődik az a tudás, amely révén csökkenthető az eladás ideje” – közölte az Otthon Centrum.

Balla Ákos úgy véli: főként az eladói oldalon lehet fontos szerepe az ingatlanközvetítő munkájának. „A vevő a legtöbb esetben óvatos, és alaposabban körüljárja a lehetőségeit ingatlanvásárlás előtt, jobban ismeri a piaci körülményeket, mint az eladó, akit sokszor akadályoz például az ingatlanhoz fűződő érzelmek miatti túlárazás. Ingatlanközvetítő segítségével ezek kiszűrhetők, így az adásvétel is felgyorsulhat” – mondta. Felhívta a figyelmet arra, hogy kevés vevő esetén különösen fontos az eladási folyamat megfelelő menedzselése.

Hiszen szerinte azt az eladó maga is megtudja csinálni az ingatlanportálok, illetve a közösségi média segítségével. „A jövőben a digitalizációnak köszönhetően kiváltható lesz az az ingatlanközvetítő, aki kizárólag a hirdetésszervezési feladatokban tud segíteni. Valós hozzáadott értéket kell közvetíteni tanácsadás, ügykezelés, árazás, a piaci folyamatok ismeretének képében” – hangsúlyozta.

(Borítókép: Lakóépületek a Corvin negyedben. Fotó: Róka László / MTI)