Kevés épülettel volt annyi baj, mint a Bálnával

A Bálna sorsa a kezdetektől fogva elég szomorú és botrányos volt, az épületen először összeveszett a tervező és a beruházó, aztán a beruházó és az önkormányzat, aztán az önkormányzat, a beruházó és a kivitelező. Amikor pedig végre megnyílt – évekkel a tervezett dátum után –, leginkább fideszes pártrendezvényekre és néhány forgatás helyszíneként használták, annak, aminek eredetileg tervezték – kulturális és közösségi térnek, a fővárosiak kedvelt találkozóhelyének –, nem igazán.

Az államosítással új időszámítás kezdődik majd a Bálnában, bár hogy pontosan milyen tervei vannak az államnak a Duna-parti épülettel, nem tudni. A mostani bérlőknek viszont alig van idejük összepakolni, mielőtt végképp kidobják őket Budapest egyik leghányattatottabb sorsú épületéből.

Nagy remények, még nagyobb viták

Az épület története még 2006-ban indult, ekkor írták ki a pályázatot a Közraktárak felújítására, amelyet a holland ONL építésziroda nyert el. A részben a raktárépületek közé ékelődő, részben azokra épülő üvegbálna tervével Kas Oosterhuis holland építész, az ONL alapítója állt elő, az épületet beruházója a magyar Porto Investment Kft., kivitelezői pedig az azóta a NER egyik közkedvelt építőipari cégévé váló WHB-csoport tagjai voltak.

A nagyszabású látványtervekhez nagy remények is társultak, 2007-ben az Index is azt írta a Bálnáról, hogy az „Közép-Európa egyik legnagyobb kulturális centruma lesz”, és még pénzt is termel majd a fővárosnak. Onnantól fogva viszont, hogy 2009-ben megindult az építkezés, az álomprojekt egy gazdasági és jogi rémálommá vált.

miután a beruházó Porto Investment még az építkezés megkezdése előtt, 2009 januárjában kizárta a folyamatból az ONL magyar leányvállalatát, Karl Oosterhuis és csapata még konzulensként sem lehetett része a folyamatnak. Hogy miért? A holland építész szerint azért, mert kritizálták a kivitelezést. A tervezőknek leginkább azzal volt bajuk, hogy a Porto szerintük olyan alvállalkozókat bízott meg, amelyeknek nincs tapasztalatuk „a non-standard szerkezetek kivitelezésében”.

Az igazi konfliktus abban volt, hogy Oosterhuisnak elég határozott elképzelése volt nemcsak arról, hogy hogyan kellene kinéznie a Bálnának, de arról is, hogy azt hogyan kellene felépíteni, a Porto ehhez képest csak azt tervezte, hogy összehegeszti valahogy az acél és üveg szerkezetet, hogy úgy nézzen ki, mint a terveken. Így amikor az ONL jelezte, hogy – szokásához híven – a kivitelezésben is szeretne részt venni, akkor kizárták a buliból. Márton Imre, a Porto vezetője akkoriban letagadta, hogy vitájuk lett volna a tervezőkkel, de azt mondta, az ONL-nek nincs elég tapasztalata ahhoz, hogy a saját tervének felépítésében részt vegyen.

Budapest legüresebb bálnája

Nem sokkal azután, hogy az építész kiesett a képből, még egy – pontosabban két – komoly fordulat történt az országban, ami nagyban befolyásolta a Bálna sorsát: 2010-ben az ország és a főváros vezetése is lecserélődött, az új fideszes kormánynak és a fővárosi önkormányzatnak pedig már nagyon nem tetszett az a deal, amit még a Demszky-féle városvezetés kötött a Bálna építőivel. A 2010-es tavaszi és őszi választások után már nagyon úgy tűnt a kormánynak, hogy a fővárosi önkormányzat előnytelen szerződést kötött a Portóval, ezért azt javasolta, hogy a főváros bontsa föl a szerződést. Mindeközben pedig csúszott a 27 ezer négyzetméteres komplexum 2010 augusztusára tervezett átadása, a beruházó szerint az önkormányzat miatt, és vice versa.

A Nemzeti Fejlesztési Minisztérium vizsgálta meg a szerződést, amivel az volt a legnagyobb baja, hogy az a PPP-konstrukcióban épülő projektben túl nagy terhet ró az önkormányzatra. A fővárosi önkormányzat úgy 30 millió euróra tette a projekt költségeit, aminek a Porto a tizedét állta csak, a maradékot MKB-projekthitelből finanszírozták, a tőketartozás megtérítésére pedig az önkormányzat vállalt kötelezettséget, ha a Porto valamiért nem tudna törleszteni. Vagyis az önkormányzatnak úgy 25 évig kellett volna fizetnie a projekt után, bár a Porto ragaszkodott hozzá, hogy a törlesztő bőven kijönne az akkor még CET-re keresztelt Bálna bevételeiből, vagyis a beruházás kifizetné önmagát.

Mindezt annyira problémásnak találták, hogy az Állami Számvevőszék 2011 nyarán feljelentést is tett különösen nagy vagyoni hátrányt okozó hűtlen kezelés bűntett elkövetése és annak kísérlete miatt. A fővárosi önkormányzat is tett feljelentést, amire a Porto is egy feljelentéssel reagált.

2011 augusztusában aztán a Porto Investment szerződést bontott a fővárossal, mondván, hogy a főváros megszegte a szerződést, amikor egyoldalúan lehívta a projekt banki garanciáját. Ezután indult a többéves vita, amelyet általában a sajtóban és a bíróságon, de néha az ekkor már kész, de még mindig teljesen üresen álló CET/Bálna kerítésénél vívtak a felek. 2011 októberében például a főváros úgy fél tucat közterület-felügyelője megpróbálta volna birtokba venni az ingatlant, amit a Porto vezetése fél tucat biztonsági őrrel akadályozott meg. Közben arról is vita alakult ki, hogy egyáltalán ki a birtokosa az épületnek. A Porto által felbérelt generálkivitelező, a WHB ugyanis egy ponton senkit nem engedett be az épületbe, se az önkormányzat, se a fővállalkozó embereit.

A főváros végül csak 2012 júniusában tudta birtokba venni az épületet, ami így több mint ötszáz napig teljesen üresen állt. A vita az épületet is megviselte, 2012 januárjában például az Elmű kikapcsolta az épületben az áramot, állítólag azért, mert a Bálnát elhagyni nem hajlandó kivitelező nem fizette be a számlát. Áram nélkül az épületben nem volt temperáló fűtés, ezért félő volt, hogy szétfagynak az épület vízvezetékei. A hidegtől az Bálna üvegtábláinak tömítései összementek, a WHB-nek vödrökkel kellett felfognia a becsöpögő vizet, a pince pedig teljesen beázott.

Az épületre azután, hogy az önkormányzat átvette, még mindig bruttó 1,2-2,2 milliárd forintot kellett költeni, hogy elkészüljön. Emellett az önkormányzatot beperelte a  Porto és a hitel törlesztését követelő MKB, és még az épületet felhúzó alvállalkozók is egymilliárd forintot követeltek a fővárostól, azt a bankgaranciát, amit a főváros még 2009-ben hívott le. Az MKB-nak végül nem kellett kifizetnie az önkormányzatnak a követelt 7,5 milliárd forintot, de ezért egészen a Kúriáig kellett vinni a másodfokon elvesztett pert. Az épület miatt összesen 11 per indult, ebből három még mindig tart, egy a Fővárosi Ítélőtáblán, egy a Fővárosi Törvényszéken, egy pedig a Kúrián van.

Az épület vesszőfutása viszont még ezután is folytatódott, sőt, csak ezután kezdődött igazán, ugyanis kiderült, hogy a Bálna egyáltalán nem fogja beváltani a hozzá fűzött nagy reményeket.

Űrbázis a pártbulikhoz

A Bálna átadásakor még csak a kiadható terület harmadára volt bérlő, a kihasználtság pedig később sem javult igazán, ami azért viszonylag kellemetlen, mert a Bálna végső soron egy amolyan bevásárlóközpont akart lenni. Két és fél évvel a megnyitó után is az üzlethelyiségek csupán 70 százalékát sikerült kiadni, ezért az épületet úgy próbálta megtölteni a tulajdonos önkormányzat, hogy ide költöztette a Csarnok és Piac Igazgatóságot és a Budapest Galériát.

Annyira nem meglepő, hogy nem nagyon telt meg a hely bérlőkkel, ha belegondolunk, hogy az adottságai miatt mennyire nem plázának való a Bálna. Ahogy az épület bejárásakor Zubreczki Dávid kollégám írta, számos olyan feltétel nem érvényesül a Bálnánál, ami a sikeres bevásárlóközpontoknál fennáll:

• nincs a közelében egy forgalmas tömegközlekedési csomópont;
• nincsenek benne nagy márkák üzletei, amelyek önmagukban bevonzanák a vásárlókat;
• közösségi térnek sem igazán alkalmas, mert nem lehet benne leülni sehová.

Más funkciókra valószínűleg sokkal alkalmasabb lenne, és volt is példa az ilyen hasznosításra. A megnyitás után tartottak itt konferenciákat, kisebb fesztiválokat, sőt, ez lett a Fidesz bejáratott reprezentatív bulihelye, itt ünnepelte a párt a 2014-es és 2018-as választási győzelmét is. De volt hollywoodi produkciók forgatási helyszíne is, Ridley Scott Mentőexpedíció című filmjében például egyszerre játszotta a NASA földi központjának és marsi űrbázisának szerepét.

Egy ponton az is felmerült, hogy a Magyar Nemzeti Bank veszi meg az épületet, amely a Corvinus Egyetemen akkoriban induló doktori iskoláját és pénztörténeti múzeumot akart ide költöztetni, de végül elállt ettől a tervétől.

Ennek ellenére a Bálna nagyrészt kihasználatlan maradt, az üzemeltető Budapest Fővárosi Vagyonkezelő Központ Zrt. 2018-as költségvetése szerint például 2017-ben egy új bérlő sem volt az épületben, pedig terveztek új bérlőkkel és így új bevételekkel. Éppen ezért 2017-ben közel 158 millió forinttal kevesebb bevételt hozott a létesítmény, mint amivel a BFVK tervezett. 2018-ra 809,415 millió forintos bevétellel számolt a vagyonkezelő, amiből 9,28 millió „észszerű nyereségre” számítottak, bár ha azt vesszük, hogy egy évvel korábban is mennyire eltértek a tervek a valóságtól, akkor azért kérdéses, hogy ennyi összejön-e. De összességében a Bálna már többet hoz, mint amennyit visz (az üzleti terv szerint az épület tervezett üzemeltetése 627,5 millió forint volt tavaly).

Annyira viszont nyilvánvalóan nem volt jó az üzlet, mert a főváros már egy ideje szabadult volna az üvegcettől. Egy időben még egy hirdetést is feladtak az Ingatlan.com-on, hátha elkel a 27 ezer négyzetméteres épület a többi iroda és üzlethelyiség között, de csalódniuk kellett. Végül, mint ismert, 2017-ben az állam jelentkezett vevőnek, és ez el is vezet oda, ahol most vagyunk.

Új tulaj, új élet

Most teljesen új időszámítás indul majd a Bálna életében azzal, hogy a magyar állam tulajdonába került az épület. A közgyűlés által március 27-én megszavazott javaslat szerint legkésőbb június 30-ig kellene megtörténnie a birtokátruházásnak, tehát legkésőbb akkor az államé lesz az épület. Az biztos, hogy a fővárosi önkormányzat tulajdonában lévő cégek, mint a Csarnok és Piac Igazgatóság és a Budapesti Történeti Múzeumhoz tartozó Budapest Galéria április 30-ával szerződést bont és költözik. Ez okoz némi kellemetlenséget, úgy tudjuk például, hogy a Budapest Galériába éppen egy nagyobb nemzetközi kiállítást szerveznek, amit már nem tudnak a Bálnában megtartani. 

Az új tulajra átszállnak a bérbeadói jogok is, vagyis ő dönt majd arról, hogy meg akarja-e hosszabbítani a bérlők szerződéseit. Viszont az üzletek egy részének már a Fővárosi Közgyűlés szavazása után pár órával megírta a mostani tulaj, hogy menniük kell. Az áruház alagsorában lévő üzlethelyiségeket a csarnokigazgatóság adta bérbe, ezeknek az üzleteknek mind menniük kell, de a földszinten lévő kézművesüzleteknek is felmondták a szerződését, amelyek a Bálnától bérelték az üzleteiket éveken át.

Ottjártunkkor az árusok egy része már pakolt, hiszen pénteken végleg le kell húzniuk a rolót. Úgy tűnik, hogy egyedül az éttermek és kávézók maradhatnak, amelyek általában tízéves határozott idejű szerződéssel béreltek. Az ő sorsukról majd az új tulajdonos és üzemeltető dönthet a nyáron. Szerettük volna erről megkérdezni a Bálna vezetőit, de sajnos nem értük el őket.  

A hangulat elég gyászos a Bálnában, az üzletek egy része alapból üres volt, a másik részében, ahogy már említettük, szomorúan pakoltak a boltosok. Azt mondták, annyira sosem volt jó soruk, sőt, többen arra gyanakszanak, hogy a vezetés direkt nem igyekezett, hogy túl jól menjen az üzlet, hogy meg lehessen indokolni az eladást. Viszont aki már öt éve itt árul, annak nagy érvágás, hogy mennie kell, mert nehéz jó helyeken műhelyt és üzlethelyiséget találni. Aki marad, azt reméli, hogy az új tulajjal majd végre lesz valami átfogó koncepció az épületben, és persze abban is bíznak, hogy ők is beleférnek ebbe a koncepcióba, és nem bontanak velük szerződést. 

Hogy pontosan mi lesz az állami Bálna sorsa, azt nem tudni pontosan. Még 2017-ben Lázár János, akkor még a Miniszterelnökséget vezető miniszterként azt mondta, hogy az épületet a kormány a megvásárlása után a Magyar Turisztikai Ügynökségnek (MTÜ) adná. Hogy a Rogán Antal ötletére létrejött állami ügynökségnek mi a terve az épülettel, és egyáltalán még mindig az a terv van-e érvényben, hogy az MTÜ kapja meg az épületet, azt nem tudni, mert hiába írtunk kérdéseket az ügynökségnek és a Magyar Nemzeti Vagyonkezelőnek is, válasz nem érkezett.

(Az viszont kiderült, hogy a Magyar Turisztikai Ügynökségnek ugyan van egy sajtós e-mail-címe, ám azt az MTÜ központi számát felvevő kollégák sem tudják megmondani, hogy azt ki olvassa, telefonszámot pedig nem tudtak adni a sajtóosztályhoz vagy sajtós kollégához, mert nincs olyan.) Így a Bálna további sorsa egyelőre még rejtély.

(Borítókép: Bálna az átadás előtt 2013. szeptember 19-én. Fotó: Huszti István / Index)