Többet nyerhet, ha kevésbé fejlett környéken vesz lakást
Látszólag jónak tűnő befektetés egy már beépült környéken vásárolni. De még jobb üzlet lehet, ha gyorsan átalakuló lakóövezetben még időben vásárolunk. Akár kiadási céllal is egy új lakást, mondjuk egy trendi társasházban. Mert nem csak a hozam lesz magas hanem az értéknövekedés is.
Nem könnyű feladat egy lakásbefektetésnél eldönteni, hogyan tudjuk a lehető legtöbb hozamot elérni. Nyilván sok módszer és megközelítés létezik, de most megnézünk egy olyan példát, ami viszonylag kockázatmentes, ráadásul jól kiszámítható nyereséget biztosít. Ne feledjük, a nyereség mindig két tényezőből tevődik össze, egy lakásbefektetés esetén. Az egyik nyilvánvalóan a kiadásból származó bevétel, a másik nyereségünk viszont az ingatlan értéknövekedéséből fakad.
Praktikus kis lakás látványterve az épülő Simona házban
Nézzük először ez utóbbi összetevőt. Évszázadok óta arról ismerhető meg a jó szimatú ingatlanbefektető, hogy előbb érez rá, talál rá az átalakuló, jó irányba fejlődő környékekre, mint a többség. Ilyen például a VIII. kerület néhány része. Ha tehát sikerül olyan helyen egy megfelelő minőségű, lehetőleg új építésű, társasházat találnunk, amely színvonalas, minőségi kivitelezéssel és elkötelezett beruházóval van megáldva, akkor már szinte nyert ügyünk van! Az értéknövekedés persze nem egyik napról a másikra következik majd be, de egy új lakást sem egy-két éves távra vásárolunk. Három-öt éves távlatban viszont szinte bizonyos, hogy a belvároshoz és nagyobb egyetemekhez közeli környékekre már rá sem fogunk ismerni.
Ha időben lépünk, most még egészen más áron vásárolhatjuk be magunkat a „jóba”. Gondoljunk bele: egy 15 millióért megvehető új lakásnál már 10%-os áremelkedés is másfél milliós árnyereséget hoz! Befektetők egy csoportja kifejezetten abból él, hogy az indulásnál több lakást vásárol alacsony áron, és ezeket az építkezés befejezésénél eladja. Már ekkor is több mint 10% értéknövekedés érhető el kb. egy év alatt)
Az ingatlanbefektetés másik „kellemes” része, a kiadásból elérhető hozam, ami fixen minden hónapban gyarapítja büdzsénket. Könnyen belátható, hogy egy trendi, új építésű, számos egyetemtől 5-10 percre fekvő, akár egyszobás klassz lakás akár 95.000–100.000 forintért is nagyon könnyen kiadható – különösen ha a pesti egyetemekre ezrével járó, igényes külföldi diákokra építünk. (Mint egy korábbi cikkünkben írtuk: csak a Nagyvárad téri SOTE-re közel 3500 külföldi diák jár. A Magdolna utca tágabb környékén például most ilyen bérleti díjakkal hirdetnek lakásokat.
Nézzünk akkor egy egyszerű számítást. A minden szempontból hibátlan környéken lévő, 30 négyzetméter körüli, egyszobás stúdió lakás (például a Corvin negyedben) jelenleg 22 millió forint körül kapható. Itt akár 110.000 forintért is kiadható. Ez azt jelenti – nem számítva az adókat és egyéb költségeket – hogy kétszáz (200) hónap alatt jön vissza a lakás vételára. Tehát a megtérülés 16,7 éves lesz.
Ugyanakkor, ha az átalakuló Magdolna negyedben csípünk meg 33 nm-es lakást, 15 millióért, azt várhatóan 95.000 forintért is gyorsan ki tudjuk adni. Ha megnézzük az előző példával összevetve: most kevesebb, mint 158 hónapos megtérülést kapunk. Azaz a megtérülés 13,2 éves lesz. Magyarán 3,5 évvel korábban térül meg a befektetésünk a lakásunkkal, mint az előző példánál!
És akkor most térjünk vissza egy gondolat erejéig az értéknövekedés kérdésére. Nem ismerjük a jövőt, de könnyen lehet, hogy a nagy átalakulás előtt álló környéken gyorsabban nőnek majd a lakásárak, mint ott ahol már lezárult ugyanaz a folyamat.
Összességében tehát elmondható, hogy mondjuk a Magdolna negyedben most még olcsóbban vásárolhatunk, gyorsabb a megtérülésünk. Ugyan alacsonyabb a kiadási árunk, ám éppen ezért könnyebben is találunk bérlőt. Ráadásul a környék felgyorsuló fejlődése révén még az ingatlan értéknövekedése is nagyobb ütemű lehet.
Ön hol venne most új lakást?
