Az eladóknak is elment az eszük?

Nemrég hozott le az Urbanista egy cikket, amely azzal a témával foglalkozott, hogy nagy valószínűséggel a vevőknek elvette az eszét a nagy ingatlanvásárlási láz.

Értelemszerűen adódott ezek után, hogy beszéljünk az eladókról is. Talán ők még ludasabbak ebben a kérdésben, mint a vevők, vagy a Ludas Matyi. Remélhető csak, hogy az eladók nem ellenségei saját maguknak.

Lássuk, hogy szerintem mi mindenben lehet jó nagyokat tévedni az eladói oldalon:

1) A kereslet térnyerésének hibás általánosítása

Azért, mert felment egyes belvárosi lakások ára az Airbnb áldásos közreműködésének következtében, ezt általános tendenciaként nem szabad felfogni. Hiba lenne összekeverni a vállalkozási célra, azaz idegenforgalmi célú szálláshelyre vonatkozó keresletet, a lakóingatlanok hosszútávú üzleti célú bérbeadásával diákoknak, saját ingatlantulajdon nélkülieknek.

A jellemzően egyetemistáknak, főiskolásoknak bérbeadható lakások vásárlásánál arra is kell figyelni, hogyan változik a diákok keresleti célú állománya. A tanulmányok befejezésével csökken, az új beiratkozásokkal pedig nő a potenciális keresleti állomány.

Ha a kínálat nőni fog, a kereslet csökkenni, akkor semmi nem indokolja a lakásbérleti díjak közép/hosszútávú növekedését.

Sőt, a bérek sem nagyon fognak nőni, hiszen nincs infláció. A 20 millió forint alatti panelek és téglaépítésű lakások ára nőhet. Az efölötti kategóriákban is próbálkoznak az áremeléssel, de minden elfogadható ok nélkül. Nem szabad azt sem elfelejteni, hogy a keresletnek nem csak mennyiségi, hanem minőségi oldala is van.

Ramaty állapotú ingatlant nem vesz senki drágán. Két ok miatt: ha rendesen felújítja máris veszít rajta, mert nem tudná eladni bekerülési áron. Ritka az, hogy magának a lakásnak az állaga pocsék, azonban a ház és a környezete kifogástalan. A lakás árával a környéket is „megvesszük” valamilyen mértékben, de nem feltétlen az egész kerületet. Na, ez utóbbinak az árbeli arányát is túlbecsülik az eladók.

2) A Vevőknek nincs hivatalos értékbecslésük a lakásukról

Miért? Két oka van: részben azért, mert pénzbe kerül, részben azért,mert az ingatlanközvetítők nem tudják azzal az eladókat kiszolgálni. Akkor honnan lesz nagyjából korrekt árcentrumuk?  Tévesen a környék kínálati irányáraiból indulnak ki!

3) Jelentős az eltérés a kínálati és az értékesítési ár között

Az Otthontérkép.hu -n erről kapunk tájékoztatást. A különbözet igen jelentős is tud lenni. Jellemzően a budai kerületekben nagy ez. Akár a 80-100 e Ft/négyzetmétert is eléri. Ez igen nagy szóráshoz vezethet!

4) Az Eladók jellemzően kényelmesek, vagy lusták

Úgy is lehetne fogalmazni, hogy más „eszközével” akarják elnáspángolni a csalánt.

Azaz, nekik semmi sem drága, amikor a saját drága idejüket akarják kiváltani a közvetítők alkalmazásával. Pedig az eladók is ugyanoda tudják felrakni a hirdetéseiket, (sőt, mivel tulajdonosok, erre még több specializált lehetőségük is van), mint az ingatlanközvetítőknek.

Egy fenét. A vevő pénzéből fizeti ki az eladó is az ingatlanost. Míg külföldön tisztában vannak azzal, hogy a közvetítői díj, a saját kényelmük díja, így azt nem is a vevővel akarják megfizettetni. Igaz, az ottani bérek meghatározzák a gondolkodást, a létet, hiszen erre meg is van a fedezetük. Nálunk azonban az eladók a közvetítői díjat nem így fogják fel, amelyhez a közvetítők is segítséget nyújtanak.

Majd „mi” szerzünk olyan nagyvonalú vevőket, akik a díjunkkal megemelt árat is kifogják fizetni. Azaz, ezzel már el is térítették a keresleti és kínálati árakat az egyensúlyi ártól. Ráadásul az államnak fizetendő illeték is nő, mert az árat növeli az ingatlanközvetítő díja.

5) Nem található megfelelő árazási algoritmus az interneten

Pedig

és így nincs értékbecslői képesítésük,nem igazán veszélyeztetnék ezzel sokak megélhetését azok, akiknek van ilyen lehetőségük és módszerük.

Így talán megalapozatlan az ingatlanos szaksajtónak azon érdeke (ha van ilyen egyáltalán), hogy ne kerüljön ki valamiféle árképző algoritmus az „amatőrökhöz”, azonban valószínűbb, hogy nem is rendelkeznek ilyesmivel.

Háromféle modell ismert: összehasonlító ár, újraelőállítási ár, jövedelem alapú tőkeérték-számítás. Örülnék, ha lenne egy negyedik is, amely, ha ismert a bekerülési és felújítási érték, akkor valamilyen értékállósági szorzó segítségével azért kialakítható lenne egy használható irányár.

6) Egyszer volt Budán kutyavásár

Jó volna ha az eladók,  ̵  akár magánszemélyek, akár intézményi befektetők ̵ , tudomásul vennék, hogy az olcsó hitelek sem befolyásolják a lakások iránti keresletet. Ne is próbálkozzanak áremeléssel reagálni a hitelkamat csökkentésére. A megfelelő építési vállalkozói válasz most a pénz forgási sebességének a növelése a „korrekt” profit mellett. Hiszen a költségük is csökken, mert a finanszírozásuk is olcsóbb lett. De az építtetőkre az üzleti mohóság hazánkban ugyanannyira jellemző, mint a balatoni vendéglátósokra az egy szezon alatti meggazdagodási vágy. A hitelfelvevők tudják már, hogy a bankok akkor drágítják meg a hiteleiket, amikor csak akarják. Pusztán megfelelően alapos indok kell hozzá. Természetesen mindig lesznek olyanok, akiknek semmi sem drága. De ezek száma nem kap tömeges utánpótlást. Máshogy fogalmazva:

7) A gazdaságban lévő pénzmennyiség szerepe, nem tudnak tartósan nőni az árak

Az árakra bár a kereslet és a kínálat is hat, nem szabad elfelejtkezni arról, amelyről a pénzügyi szaksajtó nem akar nagyon beszélni. Ez pedig a pénzmennyiség. Ha a pénzmennyiség csökken a gazdaságban, akkor defláció van. Nem azért van defláció, mert csökkennek az árak, (ide nem értve a rezsicsökkentés hatását), hanem azért csökkennek az árak, mert csökkent a pénzmennyiség.

Egy példa: ha csökkennek a betéti kamatokból származó bevételek, jövedelmek, már pedig az utóbbi időben ez tekintélyes volt, akkor csökken az elkölthető pénzmennyiség is. Hogyan tudnának nőni ekkor az árak? Tehát semmi nem indokolja az árak növekedését, mint az eladók és a közvetítők pénzéhsége. Nem érthető azonban, hogy miért az ingatlan lenne pont a kivétel a defláció idején? Ez eléggé lehetetlen elképzelésnek tűnik, hiszen mindenki késleltetni akarja a vásárlását, hogy többet érjen a pénze. Ezért kellene örülni az eladóknak most, ha van vevőjük.

[Erről az a régi vicc jut eszembe, amikor az osztálytalálkozóra az egykori legbutább diák érkezik Ferrarival. Ámuldozó volt osztálytársai kérdésére, hogy miből telik neki méregdrága luxusautóra, így felel: „van néhány butikom, megveszem az árut mondjuk egy forintért és eladom kettőért és ebből a szerény két százalékos haszonból élek.”

Más szóval: az emeltszintű közgazdaságtan legnagyobb tisztelete mellett is az eladók minderre nagy ívben tesznek, mivel nekik tök mindegy, hogy a vevők pénzügyi analfabéták-e vagy sem, ha most jó drágán el tudnak adni, akkor senki sem a saját ellensége.

Az ingatlanközvetítők pedig mindebben kiszolgálják őket és nem is annyira azért, mert kétszázezer forint jutalék helyett kétszázötvenezret szeretnének (a legtöbb ingatlanos elfogadna ma egy tuti 200 ezres jutalékot egy holnapi, bizonytalan 250 ezres helyett) hanem, mert az ingatlanközvetítői piacon erős a verseny. Sok eladó nem is köt kizárólagos megbízást és nyilván azzal az ingatlanossal dolgoztatnak, aki a legtöbbért adja el az ingatlanjukat. - D.G. ]

8) Szokásos hibák:

• alaprajzhiány,

• a lakás érzelmi túlárazása,

• a szükséges felújítási költségek figyelmen kívül hagyása.

Végezetül említsünk meg a témához kapcsolódóan egy monetáris összefüggést. Ha növekszik a monetáris bázison ( készpénzállomány + pénzintézeti tartalékok) belül a készpénzmennyiség, akkor az csökkenti a pénzmultiplikátor hatását. Azaz a pénzmennyiség növelésének lehetősége csökkenni fog. Mivel a betéti kamatlábakat is leverték, kivették a betéteket. Ennek megfelelően a készpénzállomány nőtt, a betétállomány pedig csökkent. A csökkenő betétállomány és a csökkenő multiplikátor hatása pedig pénzmennyiség csökkenését kell, hogy eredményezze, ami viszont erősíti a deflációt.